התפיסה שלנו – משרד עו”ד פינוי בינוי והתחדשות עירונית
כחלק מתפיסת עולם שהתגבשה במשרדנו במהלך עשרים שנות עשייה בתחום ההתחדשות העירונית הגענו לתובנה כי פרוייקט להתחדשות עירונית מכוח תמ”א 38/1 נכון לקדם רק במקום בו לא ניתן לקדם פרוייקט מכוח תמ”א 38/2 ואת האחרון נכון לקדם רק במקום בו לא ניתן לקדם פרוייקט לפינוי ובינוי שכונתי, המצריך בדרך כלל תכנית בסמכות ועדה מחוזית.
ייצוג ראשון כמשרד עו”ד פינוי בינוי
פרוייקט לפינוי ובינוי שכונתי , כלומר הריסת כמה בניינים גם יחד ובינוי של בניינים חדשים תחתם בין שהדבר נעשה בשלבים ( לדוג’ הפרוייקט הראשון לפינוי ובינוי שיצא לפועל בארץ בו ייצגנו את כל בעלי הדירות ,”אונו הירוקה”) ובין שהדבר נעשה בתוך זמן קצר ( לדוג’ הפרוייקט בו ייצגנו את כל בעלי הזכויות ב216 דירות, אשר פונו בתוך שנה, “אונו ואלי”) תורם ונתרם טוב יותר לבעל הדירה, לבעלי הדירות בבניין, לבעלי הדירות בשכונה ולעיר מפרוייקטים להתחדשות עירונית מכח תמ”א 38/1 ו- תמ”א 38/2.
פרוייקט לפינוי ובינוי שכונתי, להבדיל מהמתכונות האחרות להתחדשות עירונית, ממקסם את התועלת הכלכלית מהקרקע עבור בעליה, מסייע בהבאת אוכלוסייה בחתך סוציו אקונומי גבוה יותר מזה הקיים, תשתיות ברמת הבניין, השכונה והעיר, ממקסם את שיפור איכות החיים של בעל הדירה מהמבנה ומהסביבה וככל והדבר נעשה בהינף אחד, מצמצם למינימום את אי הנוחות מהתהליך.
הביקוש לפינוי בינוי – מגמה
המתווה העירוני בישראל משנה את פניו באופן דרמטי. בעשורים האחרונים, מיזמי התחדשות עירונית מתנהלים בקצב מואץ ותנופת הבנייה בערים מגיעה לשיאה. ישנן סיבות רבות למגמה הזו. הביקוש לדיור בר השגה בישראל נמצא בעלייה מתמדת, הצרכים של כולנו מחוויית המגורים שלנו משתנים והרשויות המקומיות ויזמי הבנייה גם יחד מחפשים ללא הרף אחר דרכים לתכנן ערים ירוקות יותר, בטוחות יותר ושמבטיחות איכות חיים גבוהה מתמיד. אם גם אליך פנו קבלנים ויזמים בהצעה להיכנס אל פרויקט פינוי בינוי, זה הזמן לפנות במהירות לעורך דין המתמחה בתחום ולקבל ייצוג שיסייע לך למצות את המיטב מההזדמנות החשובה הזו.
עורך דין פינוי בינוי מנוסה ומיומן הוא המפתח לפרויקט מוצלח. משרד עו”ד פינוי בינוי ל. עמידור מביא עמו מומחיות רבת שנים בייצוג דיירים במיזמי התחדשות עירונית וילווה אותך לכל אורך הדרך כשהחתירה למצוינות ומיצוי כל האינטרסים שלך מהמיזם בנכס שלך מובילים את העשייה בכל עת.
פינוי בינוי – מטרות
מטרתם של מיזמי פינוי בינוי היא להמיר שכונות ישנות ומוזנחות במיזמי בנייה חדשניים, נעימים לעין, ירוקים ובטיחותיים יותר ושמציעים חוויית מגורים משודרגת לכלל הדיירים. במהלך הפרויקט, כשמו כן הוא, מפונים הדיירים ממקום מגוריהם, המבנים נהרסים ובמקומם ייבנו פתרונות הדיור החדשים מהיסוד. משמעות הדבר בפועל היא כי שיתוף הפעולה של הדיירים עם המיזם מאפשרים לשפר משמעותית את איכות החיים בסיום המיזם ועמה גם את ערך הנכס לאורך השנים. דיירים רבים מגלים שהשקעה שעשו לפני שנים זוכה לקפיצה משמעותית עקב השיפור בתנאי המגורים.
על אף הפוטנציאל הרב הגלום במיזמים מסוג זה, מדובר במיזם מורכב ביותר, שעשוי להימתח על פני שנים רבות. מן הרגע שתוגש ההצעה הראשונית ועד להשלמת הפרויקט עשוי לחלוף עשור ולעתים קרובות אף זמן רב מכך. לאורך הדרך, עשויות להתגלע מורכבויות רבות. לכן, ללא ליווי עורך דין פינוי בינוי עשוי להערים לא מעט קשיים על הדיירים ולהתגלות כהזדמנות פחות משתלמת מזו שנראתה בנקודה הראשונית.
ייצוג על ידי עורך דין פינוי בינוי – תעודת הביטוח שלך אל מול כל המורכבויות במיזם
על פניו, החוק אינו מחייב את הדיירים לקבל ייעוץ משפטי, אך כפי שמיד נראה, מדובר בהשקעה שעשויה לעשות את כל ההבדל. חשוב שנזכור, אין כל ספק שהיזם שיפנה אלינו לביצוע הפרויקט, יגיע בליווי עורך דין שיגן על האינטרסים שלו. כדי להבטיח שהזכויות שלנו יישמרו ושנוכל להפיק כל תועלת העומד לרשותנו במסגרת הפרויקט, חשוב שנוכל לאזן את הכוחות במגרש המשחקים הזה. ליווי של עורך דין המתמחה במיזמי התחדשות עירונית יעניק לנו ערובה שאנו מיוצגים על הצד הטוב ביותר.
מהו תפקידו של עורך דין פינוי בינוי?
מטרתו המרכזית של עורך הדין במיזמי פינוי בינוי הוא לייצג את הדיירים במשא ומתן מול היזם, בניסוח ההסכם ובעיגון כלל זכויותיהם של הדיירים. עסקאות מסוג זה מתנהלות לעתים קרובות בתנאים לוטים בערפל. לעתים קרובות, היזם יפנה לדיירים עוד לפני שתאושר תב”ע באזור וטרם קבלת ההיתרים מהרשויות הרלוונטיות. משמעות הדבר היא שאנו למעשה נכנסים אל יוזמה שאין לנו כל ערובה שאכן תתקיים ושלא תמיד ידוע באיזו מתכונת תתנהל. מה יהיה שטח המבנה? כמה דירות ייבנו? מה יקבל כל דייר במיזם? אלו שאלות שלא ניתן לקבל עליהם תשובה חד משמעית בשלב הראשוני ביותר. לכן, הצעד הראשון במשא ומתן יהיה להגדיר את תנאי המינימום להם יזכו הדיירים.
הגנה מפני כל תרחיש בדרך
כאמור, לעתים קרובות פרויקטים אינם מושלמים בזמן שהוגדר ובמקרים אחרים אף אינם מושלמים כלל. לכן, כחלק מהמשא ומתן, יפעל עורך הדין שלך על מנת לעגן בהסכם ערבויות ובטוחות מפני כל תרחיש שכזה, לרבות ערבויות חוק מכר. אלו יבטיחו שגם אם המיזם לא יושלם, יוכלו הדיירים לקבל נכס שווה ערך כפיצוי.
ליווי לאורך כל המיזם
בהמשך, ייבדק החוזה על ידי עורך דין פינוי בינוי לפני ולפנים. כאן ייבחנו לעומק מועדי הפינוי והאכלוס מחדש הרשומים, כמו גם התמורות מהן ייהנו הדיירים עם סיום המיזם. עורך הדין יוודא כי קיימת פוליסת ביטוח תקפה אל הפרויקט, כי החוזה נערך על פי כל הדינים החלים וכי כל זכויות הדיירים מעוגנות בו. לאורך כל הבנייה, יוודא עורך הדין כי ההסכם אכן מקוים על כל סעיפיו וזכויות הדיירים נשמרות ויפעל בכל האמצעים העומדים לרשותו כדי להבטיח שאכן כך יהיה.
מהן זכויות הדייר בפינוי בינוי?
חוק פינוי בינוי התשס”ו-2006 מעמיד לרשותם של דיירים במיזמי התחדשות עירונית זכויות רבות. אלו נועדו להבטיח את רווחתם ולהגן עליהם מפני כל כשל שעשוי להתחולל במהלך המיזם לאורך השנים. לאורך הפרויקט כולו, מייצג עורך הדין את כלל הדיירים ומבטיח כי יישמרו תמיד הזכויות הבאות:
הזכות לקבלת חלופה הולמת
הפרויקט חייב להיות משתלם עבור הדייר ולהותיר בידיו בסיומו נכס משופר מזה שמסר לידיו של היזם. כחלק מזכות זו, זכאי הדייר לכל הפחות לתנאים הבאים:
תשלומי שווי שכר הדירה מהיזם לאורך כל תקופת הבנייה, לרבות תשלומים מוניציפליים, עלויות הובלה ואחסון וכו’.
כאמור, יעמדו לרשות הדייר בטחונות בנקאיים שווי ערך לנכס החדש בכל מקרה בו הפרויקט לא יושלם.
הדירה שתימסר בסיום הפרויקט תהיה גדולה מזו שנמסרה ותכיל מרפסת, חדר נוסף או ממ”ד, לכל הפחות.
זכויות הגנה לדיירים קשישים
ככל שחלק מהדיירים הינם מעל גיל 75, חוק פינוי בינוי מחייב את היזם למצוא עבורם דיור חלופי בקרבת מקום למקום מגוריהם הנוכחי, למצוא עבורו פתרון דיור מוגן מתאים או לחילופין לרכוש את הנכס בסכום מלא.
הזכות לסרב לביצוע המיזם
לכל דייר בבניין הזכות לסרב לביצוע המיזם. ככל ש-20% מהדיירים אינם מסכימים לחתום על ביצוע העסקה, או ככל שלא הוצעו בטוחות ראויות או חלופות המתאימות לצרכיו של הדייר, ניתן יהיה לדחות את הפרויקט על הסף. עם זאת, ככל שמדובר בפרויקט ראוי ומשתלם, עשוי הדייר הסרבן להיחשף אף הוא להליכים משפטיים.
איך מתנהלים מול דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי?
על אף שסירובים לעתים קרובות עשויים להיות ראויים, ישנם מקרים רבים בהם מדובר בסירוב שרירותי, מתוך עקשנות גרידא, אשר עשוי לפגוע משמעותית בפוטנציאל רווח ניכר של רוב הדיירים בבניין. גם כאן, נכנסת לתמונה חשיבותו של עורך הדין שלך. ככל שסירובו של הדייר אינו מוצדק ואינו עולה בקנה אחד עם הקריטריונים שנקבעו בחוק פינוי בינוי התשס”ו-2006, ניתן יהיה להגיש נגדו תביעה שתחייב אותו לפצות את כלל הדיירים בסכומים שווי ערך לרווח הפוטנציאלי. מדובר לעתים קרובות בסכומי עתק.
לצעוד אל העסקה החשובה בחייך בעיניים פקוחות
מיזמי פינוי בינוי הם הזדמנות פז שתאפשר לך לסלול דרך יציבה ובטוחה לשגשוג עבורך ועבור משפחתך. במשך שנים, סייענו לדיירים בכל רחבי הארץ ליהנות מכל היתרונות שמגמת ההתחדשות העירונית מציעה לדיירים. מהמשא המתן הראשוני ועד לייצוג מול דיירים סרבנים, אנו כאן כדי לסייע לך להיכנס אל הפרויקט כשלרשותך עומדים ידע מעמיק ורחב יריעה וניסיון מקצועי מהשורה הראשונה. רוצה ללמוד עוד על כל היתרונות שבליווי עורך דין פינוי בינוי? אנו מזמינים אותך לפנות אלינו עוד היום.