פינוי בינוי בדגש על גיבוש ההסכם והתמורה לדיירים

עוד קודם לתהליך הפינוי בינוי, תהליך בניית הבניין כרוך במספר עצום של אלמנטים שיש להביא בחשבון כאשר רוצים להבטיח את בטיחותם של דיריי הבניין. גיבוש הסכם פינוי בינוי ע”י עורך דין מומחה לייצוג דיירים בפרויקטים מורכבים מסוג זה הוא מרכיב חיוני בתהליך זה. המאמר, יבחן את אבני הדרך שבגיבוש ההסכם, את התנאים המותנים, מרכיבי התמורה ודגשים לגבי דירות חדשות.

בשלב הראשון יש לזהות את בעלי העניין בתהליך. הדבר כולל את בעלי הבניין, הפועלים והקבלנים, הרשות, האדריכלים וכמובן הדיירים עצמם. על מנת שההסכם יעמוד בתוקפו כלל הצדדים להסכם חייבים להסכים על כל תנאי ההסכם אשר סוכמו טרם לכן בתהליך משא ומתן עם הרשות.

בשלב השני יש לבדוק כי הממשלה החליטה להכריז על פטור ממיסים. שלב זה חשוב על מנת שנוכל להימנע מתשלום מיסים שלא לצורך.

בשלב השלישי, על כל הצדדים לאשר תוכנית מפורטת שם יכתבו כלל התנאים למימושו של התהליך. אנו ממליצים לדיירים לוודא כי אכן נשארת “נקודת יציאה” שמאפשרת לדיירים לבטל את ההסכם במקרים חריגים. כמו לדוגמא מקרה בו קיים פער משמעותי בין התמורה שהציע היזם לבין התמורה שניתנה בפועל.

מהם רכיבי התמורה

קיימות מספר המלצות לגבי התמורה שלה יהיו זכאים דיירי הבניין

1. המצאת דירה חדשה או פתרון דיור חלופי אחר.
2. במידה ולא ניתן להמציא דירה חדשה, יש לממן שכר דירה לדיירים במהלך התקופה בה הדיירים לא יוכלו להתגורר בביתם.
3. מומלץ לדרוש הובלה של תכולת הדירה הקיימת אל הדירה החדשה. רצוי לדרוש זאת גם במעבר אל התמורה, וגם בחזרה אל הדירה המקורית לאחר סיום התהליך.
4. ניתן לדרוש השתתפות בתשלום שכר הטרחה לעורך דין אשר מייצג את הדיירים

מוסדות התכנון

מוסדות התכנון של המדינה בוחנים את כדאיותו של תהליך פינוי הבינוי אל מול התמורה שתינתן לדיירים. במידה והתמורה עולה על הרווחים הצפויים מתהליך פינוי הבינוי, לא בטוח שמוסד התכנון יאשר זאת.

בנוסף, מוסדות התכנון מסתמכים על תקן 21. התקן מסדיר את הפירוט שנדרש בשומות המקרקעין כדי שיוכלו לבצע בדיקה של שמאי אשר כוללת הערכה כלכלית של תוכנית הפינוי בינוי.

אופציות התמורה

בפני הדיירים עומדות מספר חלופות אפשריות לדירה הקיימת:

1. דירה חדשה עם מספר חדרים ושטח רבוע גדול יותר מאשר היה בדירה הקיימת
2. דירה חדשה עם מספר חדרים ושטח רבוע קטן יותר מאשר היה בדירה הקיימת, אך את ההפרש ניתן להשלים על ידי מתן כסף במזומן לדיירים
3. קבלת שת דירות חדשות קטנות שיחד אינן עולות על שווי דירה חדשה
4. באשר לקשישים – קיימת אפשרות לקבל דיור מוגן או דיור בבית אבות.

חשוב להדגיש: על חלופות התמורה חלות הוראות מיסוי מקרקעין. הוראות המיסוי מסדירות את התמורות המתוארות, אמנם מותר לחרוג מהגדרות אלו אך הדבר יהיה כרוך בתשלום מיסים לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) משנת 1963.

דגשים נוספים

לא מומלץ להתפשר על תנאים אשר ישנו את רמת חייכם או הרגליכם. לדוגמא, ניתן להסדיר בעת גיבוש ההסכם על מאפיינים דומים אשר קיימים בדירה הקיימת ושיהיו קיימים גם בדירה התמורה. כמו למשל: אזור מגורים דומה, מספר חדרים זהה וכולי.

עוד מומלץ להסדיר בהסכם את אופן התשלום בו ישלם היזם/ הרשות לדייר. כלומר, כדי להסדיר את תדירות התשלום (פעם בחודש/ תשלום חד פעמי/ אופציות נוספות). ניתן לבקש להצמיד את שכר הדירה המוצע אל מחירי השוק המשתנים ועוד.

לסיכום, גיבוש הסכם פינוי בינוי הוא היבט קריטי אשר מבטיח את ביטחונם של הדיירים בתקופת התהליך. אבני הדרך אשר הוצגו לעיל, מבטיחים שההסכם יהיה מקיף ומותאם לשינויים.

משרדנו מתמחה בליווי פרויקטי פינוי בינוי, גיבוש הסכמים והשגת התמורה הראויה לדיירי הפרויקט. לייעוץ עם עורכי דין פינוי בינוי מומחים השאירו פרטים או התקשרו עכשיו!

לקריאה נוספת:

• עורך דין התחדשות עירונית