דו”ח חוקר בתוכנית תמ”ל 1082 -הרצליה קריית שחקים
19 דצמ 2019
עו”ד חן עמידור
המלצות עיקריות
מרכז התחבורה הכלול בתוכנית הינו הלב הפועם של הרובע המוצע; מרכז התחבורה צפוי להזרים אל הרובע ואל העיר את באי מרכז התעסוקה, ומהם את תושבי, הרובע, העיר והסביבה המחפשים את דרכם באמצעי תחבורה ציבורית אל מרחבי המטרופולין ומעבר להם. מהירות הקמתו, ריבוי וגיוון אמצעי התח”צ שיעברו בסביבתו וכושר הספיקה של מכרז התחבורה ישמשו אבן בוחן להצלחת התוכנית ולהגשמת מטרותיה.
תוכן העניינים
חיבור הקו הירוק של הרכבת הקלה עם מרכז התחבורה
נציגות הוועדה המקומית, חבר מועצת העיר ותושבים טענו בפני כי על התוכנית לכלול סטטוטוריקה להתוויית הקו הירוק של הרק”ל למרכז התחבורה. אין צורך להכביר במילים אודות חשיבות חיבור הקו הירוק של הרק”ל למרכז התחבורה והתעסוקה שיוקמו בתחום התוכנית.
קיימת תמימות דעים רחבה בין כל גורמי התחבורה שהופיעו במהלך שמיעת ההתנגדויות וכן בקרב יועצי הותמ”ל כי חיבור מרכז התחבורה למערכת הקווית של הרק”ל במטרופולין תל אביב יעצים את השימוש בתחבורה ציבורית, יגביר את הרב-גוניות של אמצעי התחבורה העומדים לרשות באי מרכז התעסוקה, דיירי הרובע, תושבי הרצליה ואוכלוסיית המטרופולין כולו.
בחזון שמציגה חברת נת”ע האמונה מטעם משרד התחבורה על קידום תכנון והקמת הרכבת הקלה, “מטרופולין תל-אביב” משתרע מנתניה בצפון ועד אשדוד בדרום. הנה כי כן, הרצליה נמצאת בעיבורו של המטרופולין ומרכז התחבורה המוצע בתוכנית יכול לשמש את תושבי השרון והבאים ממזרח, תוך הצגת אלטרנטיבה ראויה ורב-גונית של אמצעי תחבורה וקישוריות מעולה עם המערכת הקווית משל הרק”ל וזרועותיה השונות.
חיבור מערכת הרק”ל הנו אפוא מפתח חשוב (אך לא יחיד כמובן) להצלחת מרכז התחבורה ולמתן פתרונות תחבורה אפקטיביים על-ידו. נוכח חשיבותו, ראתה הוועדה חשיבות בהפקדת תוכנית הכוללת תוואי אפשרי בייעוד “שטח לתכנון בעתיד” (על-פי הנמסר לי מיועץ התחבורה של הותמ”ל, מר רמי מנור, תוואי זה נבדק עקרונית על-ידי נת”ע ונמצא, בכפוף לבחינה ולתכנון מפורטים כמובן, כמתאים להתוויית הקו הירוק).
עם זאת, מבלי לגרוע כמלוא הנימה מחשיבות האמור לעיל, ואף שסמכות הוועדה למתחמים מועדפים לדיור רחבה, תוכנית מועדפת לדיור אינה האכסניה המתאימה לתכנון מפורט של הקו הירוק. לשם כך דרושה תוכנית לתשתיות לאומיות.
רמפת העלייה מנתיבי איילון למתחם קריית שחקים
חברת נתיבי איילון טענה בפני כי אין צידוק לחיבור נתיבי איילון אל מרכז התחבורה מתוך עיקול הרמפה במחלף שבעת הכוכבים. לטענתה, מיקום החיבור בעיקול הרמפה מהווה אף סיכון בטיחותי. הנגשת היציאה מכביש 20 אל מרכז התחבורה באמצעות חיבור ייעודי מגשימה את המטרה הלאומית של העדפת תחבורה ציבורית על פני פרטית.
האלטרנטיבה לחיבור מרכז התחבורה לנתיבי איילון, קרי, הכנסת כל תנועת האוטובוסים דרך שדרות שבעת הכוכבים אינה מתקבלת על הדעת וקרוב לוודאי תגרום להעצמת גלישת תורים מרמפת העלייה למחלף שבעת הכוכבים אל תוך כביש 20. המתח בין הנגשת מרכז התחבורה לתח”צ למול סיכון בטיחותי, ככל שקיים, ייושב באמצעות גמישות המוצעת בדו”ח זה לוועדה המקומית במיקום הגשר לעת תכנון מפורט לביצוע.
באותו עניין סברתי כי אין מקומה של הגבלת השימוש ברמפת העלייה לתח”צ בלבד בתוכנית מתאר. הגבלה זו נכון שתעשה בסמכות רשות תמרור מוסמכת. נכון שיש לבכר תחבורה ציבורית ולתת לה עדיפות גם בכניסה למרכז התחבורה, אך הגבלה זו בתוכנית תשלול את האפשרות לעשות שימוש רחב יותר ברמפת העלייה בתקופת הביניים, בשנים הראשונות להפעלת מרכז התחבורה ולקיום הרובע, באופן שיקל על באי העיר דרך נתיבי איילון.
ביטול הטרמינל בתחנת הרכבת הקיימת והארכת המעבר התת-קרקעי
רכבת ישראל טענה בפני כי הריסת הטרמינל הקיים והארכת המעבר התת-קרקעי תביא לפגיעה בציבור הנוסעים שיעדיפו אמצעי תחבורה אחרים על פני רכבת נוכח כברת הדרך שתהא עליהם ללכת ממרכז התחבורה ועד לרציפי הרכבת. נציגי הרכבת בקשו אפוא להותיר את הכניסה הקיימת ואת הטרמיל על-מכונם.
במהלך שמיעת ההתנגדויות הוברר כי הותרת הכניסה הקיימת של תחנת הרכבת תסכל את מטרת קיומה של דרך לתחבורה ציבורית בצידה המזרחי של מסילת הברזל, תאט את תנועת המתע”ן (BRT) ותסכן את בטיחות באי התחנה. כן הוברר כי צרכי רכבת ישראל (800 מ”ר) נלקחו בחשבון במרכז התחבורה בהתאם לפרוגרמה שנמסרה על-ידי מר יגאל ש”ץ וכי בתכנון המפורט ניתן יהיה לייחד לרכבת כניסה עצמאית ונפרדת במרכז התחבורה לצורך בידוק ביטחוני, מכירת כרטיסים וכרטוס.
עוד הוברר כי המעבר התת-קרקעי יוארך אך בכ- 70 מ’ ויסתכם בסך-כולל כ- 130 מ’ ממרכז התחבורה ועד לרציפי הרכבת. לבקשת הח”מ בדק צוות הותמ”ל אורך המעבר בין רציפי הרכבת לבין היציאה מתחנת רכבת מרכז-סבידור לבורסה ברמת גן ומצא כי מעבר זה נאמד בכ- 150 מ’. צוות התכנון מטעם יוזם התוכנית הוסיף כי חתך המעבר התת-קרקעי מאפשר הקמת מסוע שיקל על משתמשי הרכבת.
תקן חניה במרכז התחבורה ובסביבתו, חניון “חנה וסע”
הוועדה המקומית ויוזמי התוכנית, כל אחד בתורו, טענו בפני כי יש לאמץ הסכמות מוקדמות ביניהם בדבר הקמת 500,2 חניות בנוסף לתקן החניה במרכזי התחבורה והתעסוקה לטובת משתמשי המתע”ן. כן טענה העירייה כי אל לתקן חניה לתעסוקה לעלות על 240:1.
לאחר ששמעתי את עמדת הצדדים ואת יועץ התחבורה של הותמ”ל, מר רמי מנור, קבלתי את עמדת משרד התחבורה כי תוספת 500,2 חניות תיצור גודש של כלי רכב פרטיים במרכז התחבורה ותהווה אבן שואבת לבאי מרכז התעסוקה.
לפיכך, סברתי כי יש להבטיח בהוראות התוכנית כי יוקמו 500 מקומות חניה במרכז התחבורה שינוהלו כחניון ציבורי ל”חנה וסע” בלבד. כן סברתי כי 850 חניות נוספות ל”חנה וסע” יוקמו במפלסים עליונים של החניונים התת-קרקעיים של מגרשי התעסוקה. החניות התת-קרקעיות במגרשי התעסוקה יהיו בבעלות אחידה וינוהלו כחניונים ציבוריים בבעלות פרטית.
תותר רכישת מנויים, למעט לחניות שיוקמו למטרת “חנה וסע” כאמור. מגרשי התעסוקה יחוברו למערכת אלקטרונית שתכוון את התנועה לחניונים על-פי העומס. על-מנת לממש את יעד השימוש בתחבורה ציבורית לבאי מתחם התעסוקה, סברתי כי נכון שתקן חניה לתעסוקה לא יעלה על 240:1.
הכביש המחבר בין גליל ים לקריית שחקים
הוועדה המקומית וחלק מתושבי הרצליה טענו בפני כי יש לנתק את שכונות גליל ים מכביש 9 מחשש לעומס תנועת רכבים וחניית רכבים של באי מרכז התחבורה בשכונות אלו.
לא ראיתי אפשרות להיעתר למבוקש נוכח העובדה כי חיבור הכביש התת-קרקעי מהשכונות הדרומיות באזור גליל ים למרכז התחבורה ובחזרה נועד בראש ובראשונה לאפשר לשכונות הדרומיות גישה באמצעות תחבורה ציבורית אל מרכז התחבורה וממנו.
גובה הבינוי והצללה
חלק מן המתנגדים בקשו לצמצם את גובה הבינוי המוצע בתוכנית (60-40 קומות) על-מנת להתאימו לחלקי העיר האחרים. כך, סברו המתנגדים, תימנע גם הצללה על בתי תושבי שכונת הרצליה ב’.
גובה הבינוי המוצע בתוכנית משקף מגמות תכנוניות קיימות להעצים בזכויות בנייה באתרים המתאימים לכך במיקום ובזיקה לסביבתם. הבינוי המוצע מהווה בינוי “אייקוני” בשערה של עיר, בחטיבת קרקע תחומה בדרכים אזוריות וארציות ומסילת ברזל.
כמו-כן, על פי דו”ח ההצללה שנלווה לנספח הסביבתי לתוכנית ועל-פי נתונים שמסר בדיון ד”ר רון לשם, יועץ סביבתי לתוכנית, הבינוי (המתוקן) המוצע בתוכנית אינו משנה את היקף שעות חשיפת בתי השכונה לאור השמש מן המצב השורר כעת, ערב אישור התוכנית, זולת חשיפת בית אחד בודד, הניצב בשטח פתוח, אשר לבעליו עומדים האמצעים החוקיים על פי חוק התכנון והבנייה, תשכ”ה- 1965.
תשתיות על: מים, ביוב וניקוז
מים וביוב:
קיימת תמימות דעים בקרב הטוענים במהלך שמיעת ההתנגדויות כי מצב תשתיות העל (מים וביוב) בהרצליה על סף בלימה. פתרון לסילוק שפכים מוצע במסגרת תמ”ל/1096 וכולל חיבור מערכת הביוב של הרצליה לשפד”ן. סעיף 1.6 (ו) לתוכנית מתנה הוצאת היתר בניה בפתרון ביוב להיקף היחידות המבוקש בהיתר ומהווה מענה הולם. לא כך המצב בתחום הספקת המים.
אמנם, חיבור נוסף של מקורות מכיוון צפון נראה באופק, אולם לאור הערכת אדריכלית העיר הרצליה ולנוכח העובדה כי הספקת מים סדירה היא תשתית אלמנטרית לקיום אנושי, ראיתי אל נכון להרחיב את סעיף 1.6 (ו) כך שיכלול גם פתרון הספקת מים סדירה בלחץ ובכמות הדרושים להיקף היחידות המבוקש.
ניקוז וניהול נגר עילי:
הוברר בפני כי אף שחלק מפארק גליל ים בקו הכחול של התוכנית, חישובי המתכננים לעניין ניקוז וניהול הנגר העילי אינם מביאים בחשבון את שטחי החלחול בפארק גליל ים. הפתרון הזמני האזורי מתבסס כיום על-כך שנחל גלילות גליל ים גולש דרומה לכיוון השטחים החקלאיים של רמת השרון (במקום להציף ולזרום לכיוון מנהרת הרצליה).
המערכת האזורית מקודמת במסגרת תמ”א/47 (המצויה בשלבים מקדמיים), אך היא אינה משפיעה על התוכנית ואינה מושפעת הימנה, שכן עודפי נגר מנחל גלילות יזרמו אל מובל שיונח לאורך רח’ בן ציון מיכאלי ולא ישהו באזור התוכנית.
הפתרון שמציעה התוכנית מתבסס על ניהול מי נגר והשהייתם לפרקי זמן מסויימים בתחומה (בהתחשב במקרה קיצוני של סופה בת שעה, בהסתברות של 1%). באופן האמור, באמצעי הויסות שמציעה התוכנית, ניתן יהיה לאגום את הנגר ולשחרר אותו בצורה מבוקרת למובל לאורך רח’ בן ציון מיכאלי ומשם לכיוון מנהרת הרצליה.
שלביות ביצוע
מתוקף האחריות הרובצת לפתחה לספק תשתיות עירוניות מתאימות להקמת ולשרות יחידות הדיור שיוקמו בתחום התוכנית (בעיקר), ביקשה הוועדה המקומית להוסיף תנאים שונים להוצאת היתרים במתחם שיבטיחו שלביות מימוש התוכנית.
שלביות מימוש התוכנית צריכה להיות נתונה בידי הצוות המלווה אשר יורכב מנציג מנהל תכנון, נציג רמ”י, נציג משרד האוצר, נציג משרד התחבורה, נציג משרד האנרגיה והמים ונציג עיריית הרצליה.
מתכונת של צוות מלווה לתוכנית נקבעה לראשונה בתוכניות בסמכות הוועדה ביחס לתוכניות בבקעת אונו במרחב התכנון של הוועדות המחוזיות מרכז ותל-אביב (תמ”ל /1001 ,תמ”ל/ 1002 , תמ”ל/1046 ,תמ”ל/ 1023 וכו’).
מתכונת זו נמצאה כיעילה, לא רק לקביעת שלביות פסיבית, אלא להנעה ולקידום מהלכים אינטר-מיניסטריאליים, בין משרדי הממשלה וזרועות המדינה השונות. במקרים רבים יוצר הצוות המלווה אינטגרציה בין גופים מדינתיים (וגם מוניציפליים) שאין דומה לה בקידום מימוש תכניות אחרות. לא זו אף זו; הרשות המקומית חברה בצוות המלווה ומשקלה בו אינו מבוטל.
עסקינן בתוכנית שהיא – לכל הדעות – תוכנית סבוכה, הכרוכה בתכנון, הקמה ותחזוקה של תשתיות מורכבות (וחדשניות) מבחינה תכנונית, תפעולית וכלכלית. על-כן, עולה צורך בגמישות מימוש התוכנית בצד יד מכוונת ומדריכה.
אשר על האמור, סברתי להרחיב את סמכותו של הצוות המלווה, כך שהלה יאשר מסמך כולל לשטח התוכנית. במסמך זה תיקבע שלביות ביצוע למימוש הוראות התוכנית שתבטיח מענה לצרכים הנובעים מהיקף הבניה בכל שלב, וזאת ביחס לנושאים הבאים:
1) היבטים תשתיתיים ותחבורתיים, לרבות מים, ביוב, ניהול מי נגר וחשמל;
2) קיומם של מוסדות ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים;
3) פתרונות תחבורה ציבורית
למידע נוסף על התוכנית החוקר לחצו כאן>>
שירותי התחדשות עירונית ופינוי בינוי בהם משרדנו מתמחה:
