משכנתא בפרויקט פינוי בינוי – איך זה עובד?
19 דצמ 2019
תוכן העניינים
רקע
רוב בתי האב בישראל נעזרים בשלב זה או אחר בהלוואה לצורך רכישת דירה. כאשר בנק מעניק הלוואה לצורך זה ניתנת לו זכות משכנתא על זכותו של הדייר. זכות המשכנתא מאפשרת לבנק להעמיד למכירה את הדירה של הדייר, במקרה שזה אינו פורע את ההלוואה על פי תנאיה. זכות זו מהווה אפוא עבור בנק הממשכן בטוחה המושלת בזכות הדייר בדירה ומשעבדת אותה עד למלוא היקפה לפרעון ההלוואה.
גם בפרויקט פינוי בינוי היזם נוטל הלוואה מגורם מממן, בדרך כלל בנק, אשר מעניק ליווי בנקאי לפרויקט. הבנק המלווה מעניק ליזם אשראי: הלוואה בכסף מזומן לבנייה וערבויות חוק מכר שמועברות לדיירים ולרוכשים. הבטוחה שהיזם מעניק לבנק בתמורה היא שיעבוד מלא ומוחלט של הקרקע. אם היזם לא יפרע את ההלוואה ויחולו העילות לפירעון, הבנק המלווה יהא רשאי להעמיד את ההלוואה לפירעון ולדרוש את מכירת הקרקע כדי להחזיר לעצמו את ההלוואה ואת שווי ערבויות חוק המכר שנדרש לשלם לדיירים ולרוכשים.
עולה כאן קושיה: מחד, הבנק מלווה של הפרויקט רוצה קרקע נקייה משעבודים, חובות, עיכולים וכיו”ב (כדי לממש את זכות המשכנתא על-פי תנאי ההלוואה ובהתאם לשיקול דעתו הבלעדי, ללא מעורבות ו/או עיכובים מצד בעלי זכויות ושעבודים אחרים בקרקע). מאידך, על הקרקע רשומות משכנתאות לטובת בנקים ממשכנים של דיירים שמונעות ממנו לעשות זאת.
אם כן, מה עושים? הבנק הממשכן של כל דייר בפרויקט מוסר לבנק המלווה רשימה של תנאים להסרת זכות המשכנתא הנתונה לו על זכויות הדייר בדירה ובקרקע (מכתב כוונות). ברשימה זו כלולה גם ערבות פיננסית, שעל הבנק המלווה להעביר לבנק הממשכן. סכום הערבות הפיננסית נקבע על-פי יתרת ההלוואה לפירעון (בצירוף 20%-5% נוספים מהיתרה הזו. לכל בנק אחוז משלו). כנגד קבלת הערבות ומסמכים נוספים, נותן הבנק הממשכן הסכמתו להסרת המשכנתא, וכך בעת כניסת הליווי הבנקאי לתוקף הבנק המלווה מקבל קרקע נקייה משעבודים ומשכנתאות.
מה קורה לערבות חוק מכר בפרויקט פינוי בינוי?
כאמור, בפרויקט פינוי בינוי על היזם למסור ערבות חוק מכר לדיירים. שורשי הערבות בחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה – 1974, על-פיו הבנק המלווה, מוציא הערבות, מתחייב לשלם לרוכש כל סכום ששילם במקרה שהאחרון לא מקבל את הדירה מהקבלן, אם בשל פשיטת רגל של הקבלן ואם מכל מסיבה אחרת. כיצד אם כן הערבות נוגעת לדיירים בנסיבות שאינן רכישת דירה אלא השתתפות בפרויקט פינוי בינוי? בתמורה לקבלת דירה חדשה, הדיירים נותנים קרקע במקום כסף (כשהיא בנויה ונקייה מכל חוב). לכן, הערבות נכתבת בנוסח רגיל של חוק מכר, כאשר במקום “בגין סכום X ששולם על ידי הרוכש”, נכתב “שווי הדירה החדשה”.
מה קורה כשיתרת ההלוואה קטנה?
כזכור, הבנק המלווה מסר גם ערבות פיננסית לבנק הממשכן של הדייר בשווי יתרת ההלוואה. אולם, סכום הערבות הוגדר מראש על-פי יתרת ההלוואה שהייתה לדייר כשהפרויקט יצא לדרך, בעוד הדייר ממשיך להחזיר את ההלוואה לבנק הממשכן. כפתרון למצב זה משתמשים בערבות משולבת, שכשמה כן היא: שילוב של שתי הערבויות הקיימות. כל סכום שהדייר מחזיר לבנק הממשכן על חשבון ההלוואה, מקטין את חלקו של הבנק בערבות המשולבת ומגדיל את חלקו של הדייר בערבות זו. כך, ערבות חוק המכר והערבות הפיננסית שקיבל הבנק הממשכן הופכות ביחד ל”שווי הבטוחה” שמקבל דייר בפרויקט, כנגד הריסת הדירה שלו.
ערבות פיננסית – מורידה מהפרק הוצאה לפועל
בפרויקט פינוי בינוי, הדייר כאמור ממשיך לפרוע את ההלוואה שניתנה לו על פי תנאיה במועדים שנקבעו מראש. בנסיבות רגילות, אם הדייר לא פורע את ההלוואה ולא מסדיר את חובו, מתחיל הבנק הממשכן בהליך הוצאה לפועל, שיכול להסתיים אף בפינוי של הדייר מביתו ומכירת הנכס על-ידי בעל תפקיד מעם ההוצאה לפועל. אם בנסיבות רגילות הבטוחה של הבנק הממשכן כנגד ההלוואה זו המשכנתא, הרי כעת הבנק הממשכן “גורר את הבטוחה” לערבות הפיננסית שהעניק לו הבנק המלווה. כך, אם בעת ביצוע פרויקט דייר לא מחזיר את ההלוואה, ייתכן שהבנק הממשכן ידרוש מהבנק המלווה לפרוע את הערבות הפיננסית במקום, בלי פרוצדורה וללא הוצאה לפועל. זו משמעות נוספת של ערבות פיננסית.
יש לציין, כי ישנם מקרים בהם הבנק המלווה את הפרויקט הוא גם הבנק הממשכן של הדייר. היות והבנק לא יכול לערוב לעצמו, הוא מבצע במקרה זה התחייבות בין סניפית, על-פיה מתחייב הסניף בו מתנהל חשבון הפרויקט (סניף עסקי) לפרוע הלוואה שנלקחה ומתנהלת בסניף אחר (משכנתאות).
לייעוץ עם משרדנו – עורך דין פינוי בינוי ל. עמידור ושות’ – 03-6912265
תחומים קרובים בהם משרדנו מתמחה:
