מיסוי מקרקעין בפרויקט פינוי בינוי
19 ינו 2020
תוכן העניינים
עסקת פינוי בינוי מערבת אירועי מס רבים העלולים להוות חסם בפני כניסה לפרויקט (לאור משקל כל אחד מהם, קל וחומר לאור משקלם המצטבר), הן ליזמים והן לבעלי קרקע. כדי להתגבר על-כך ועל מנת לעודד התחדשות עירונית התקין המחוקק את פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג – 1963.
פרק חמישי 4 קובע אמנם כי מדובר בעסקת מכר מלא (ולא בעסקת קומבינציה כפי שניתן לסבור באופן אינטואיטיבי), אך מנגד פוטר את בעלי הקרקע ממס שבח ומס רכישה. כך, מקל המחוקק הן על בעלי הזכויות והן על היזם אשר בסופו של דבר נושא במיסים החלים על בעלי הזכויות.
במקום עסקת קומבינציה קבע המחוקק בפרק חמישי 4 כי עסקת פינוי בינוי תישום כעסקת מכר מלא, בעלת תבנית ברורה וגדורה, המקלה על החיוב או הפטור שניתן לבעל הקרקע.
עסקת פינוי בינוי מורכבת משתי עסקאות – בפעם הראשונה הדייר מוכר את זכויותיו בדירה הישנה ובקרקע ליזם (עסקה המטילה על פניה חיוב במס שבח על בעל הקרקע ובמס רכישה על היזם); בפעם השנייה בעל הקרקע רוכש מן היזם את הדירה החדשה (עסקה המטילה לכאורה מס שבח על היזם ומס רכישה על בעל הקרקע).
המחוקק קבע כי על אף שמדובר בשתי עסקאות (מכירה מלאה ורכישה מלאה), הרי שבעל הקרקע ייהנה מפטור מתשלום מס שבח בגין המכירה ליזם (העסקה ה- 1) וגם מפטור מתשלום מס רכישה בגין רכישה מן היזם (העסקה ה-2).
התנאים לקבלת הפטור
בעל הקרקע ייהנה מההטבות הללו (הן בעסקה ה-1 והן בעסקה ה-2) רק בהינתן תנאים מסוימים בלבד.
ראשית, כדי שיחול פטור ממס שבח בגין העסקה ה-1, הוגדר בחוק כי שווי הדירה החדשה לא יעלה על תקרת שווי באחת משלוש קטגוריות (על-פי הגבוהה מביניהן), כדלקמן:
- שווי הדירה החדשה לא יעלה על שווי דירה ממוצעת בגודל 120 מ”ר בפרויקט החדש.
- שווי הדירה החדשה יהיה עד 150% משווי הדירה הישנה.
- שטח הדירה החדשה יהיה עד 150% משטח הדירה הישנה, ובכל מקרה לא יעלה על 200 מ”ר.
שנית, חבילת ההטבות האמורה חלה רק על מתחמים לפינוי ובינוי שעליהם הכריזה המדינה כמתחמים לפינוי לשם בינוי (במסלול מיסוי או במסלול רשויות מקומיות). הנה כי כן, לא די בכך שבניין ייהרס וייבנה מחדש כדי לזכות את בעלי הקרקע ו/או את היזם בפטורים על-פי פרק חמישי 4.
שלישית, הפטור ניתן לבעל הקרקע בגין דירה אחת בלבד בפרויקט פינוי בינוי. כדי לא לעודד ספקולנטים שינצלו את הפטור, קבע המחוקק בפרק חמישי 4 כי ההטבות יחולו על דירה אחת, וכי על יתר הדירות ישלם בעל הקרקע מס שבח ומס רכישה באופן מלא ועל-פי מאפייניו האישיים.
רביעית, הפטור לא יינתן למי שקיבל את הזכויות בדירה מקרובו (בפטור ממס שבח) במהלך 24 חודשים לפני חתימת ההסכם לפינוי בינוי. מטרת המחוקק הייתה לסכל אפשרות של ספקולנטים למסור את זכויותיהם בדירות להשקעה לקרוביהם במטרה לחמוק מתשלום מס.
שדרוג דירה לא פטור ממס רכישה
הפטור האמור ממס רכישה בגין העסקה ה- 2 יחול רק על דירת הבסיס בפרויקט (זו שהתחייב בה היזם כלפי בעל הקרקע כדירת תמורה על-פי ההסכם). אם ירצה בעל הקרקע לשלם סכום נוסף ליזם בתמורה להגדלת הדירה החדשה ו/או לשינוי תכונה אחרת שלה (גובה, כיוון, גודל מרפסת או כל תכונה אחרת), יצטרך לשלם על-כך מס רכישה.
כיצד יחושב מס הרכישה במקרה של שדרוג דירה
הסכום שהוסיף בעל הקרקע בגין שדרוג דירת התמורה יחולק בשווי הכולל של הדירה החדשה שבחר בעל הקרקע לקבל מן היזם במקום דירת התמורה. המנה שתתקבל כתוצאה מן החילוק תוכפל בסכום חיוב מס הרכישה שבעל הקרקע היה אמור לשלם בגין רכישת הדירה החדשה אילו רכש את כולה מן היזם (מן השקל הראשון ועד השקל האחרון). המכפלה שתתקבל תהיה סכום החיוב במס רכישה בגין השדרוג.
לשם המחשה תובא דוגמא (במספרים עגולים): שדרוג בשווי 200,000 ₪ יחולק בשווי דירה חדשה בסך 1 מיליון ₪. המנה המתקבלת היא 0.20 (1/5). אם בגין כל הדירה החדשה היה בעל הקרקע נדרש לשלם סך 80,000 ₪ בגין מס רכישה (לפי 8% מס על דירה שניה בדוגמא), הרי כפל של 0.20 (1/5) בסך 80,000 ₪ יניב חיוב מס רכישה בסך 16,000 ₪ בגין השדרוג.
סיכום
באופן המתואר, אפשר המחוקק לבעלי הקרקע וליזם להתגבר על חסם כניסה משמעותי להתקשרות בהסכם לפינוי בינוי, לכל הפחות בתחום מיסוי מקרקעין, אשר בערים מסוימות בארץ עלול להוות נקודה ארכימדית בבחינת כלכליות עסקת פינוי בינוי. מאידך, המחוקק ‘הגן על הקופה הציבורית’ ובגין עסקה מעבר לעסקת היסוד, הטיל חיוב יחסי במס. על חסמי כניסה אחרים, כגון מע”מ על שרותי בניה וכיו”ב נדון במאמר אחר.
לייעוץ עם עורך דין פינוי בינוי – 03-6912265
