פינוי בינוי בחולון

מה זה פינוי בינוי?

פינוי ובינוי הוא הכלי המוצלח ביותר לתהליך התחדשות עירונית. פינוי ובינוי הוא פרויקט בניה אשר במסגרתו נהרסים מבנים (24 דירות לפחות) ישנים (מבנים שנבנו עד שנת 1980 כולל) במתחם, ובאמצעות תכנון מחדש של כל תא השטח בו היו קיימים המבנים הישנים, נבנים מבנים חדשים ומודרניים. לרוב בעלי הקרקע (הבעלים של הדירות הישנות) מקבלים תוספת משמעותית לגודל הדירה: הגדלת שטח הדירה העיקרי, הוספת מרפסת, חניה תת קרקעית ומחסן. כל זאת לצד בניית בנייני המגורים בשיטת בניה חדישה אשר הופכת את הבניין החדש לבטיחותי מאוד למגורים: עמידות בפני רעידות אדמה, ממ”ד (מרחב מוגן בתוך הדירה) או ממ”ק (מרחב מוגן לכל הקומה), עמידות בפני אירועים של חו”ח שריפה (מערכת כיבוי אש) . כמו כן, בגלל שאת המבנים החדשים בונים בדרך כלל לגובה וגם מעבירים את החניות אל מתחת לקרקע, מתפנה שטח קרקע חדש שהופך את סביבת הבניין לירוקה, מזמינה ואיכותית. פרויקטים של פינוי ובינוי הוכחו כמשפרי איכות חיים באופן מובהק.

מהם השלבים בפרויקט פינוי בינוי?

1. השלב החשוב ביותר בפרויקט של פינוי ובינוי הוא השלב הראשון, והוא בדרך כלל קובע את סיכוי הפרויקט להצליח: והשלב הוא התארגנות הדיירים. הדרך הנכונה ביותר להתאגד היא פניה למשרד עורכי דין פינוי בינוי המומחה בייצוג בעלי דירות ובעל ניסיון מוכח בתחום .
2. השלב השני הוא הכנת תכנית בניין עיר חדשה (תב”ע) אשר תעניק זכויות בניה מתאימות להריסה של הדירות הישנות ובנייה של דירות חדשות באופן שיאפשר לתת לבעלי הדירות את התמורה הגבוהה ביותר. היות ששלב זה כרוך בעלויות גבוהות מאוד (מליוני שקלים) שהדיירים לרוב לא מסוגלים לעמוד בהם בעצמם- יש צורך באיתור חברה יזמית, אשר תממן את התוכנית החדשה של המתחם ובסופו של דבר תבנה את הפרויקט. עם איתור החברה היזמית וחתימה על הסכם לפינוי ובינוי מולה- מתחילה החברה הימית לקדם את התכנית החדשה- ולכך מספר מסלולים שונים, לכל אחד מהם יתרונות וחסרונות.
3. עם אישורה של תכנית בניין עיר חדשה (הליך שעשוי לקחת מספר שנים) יקדמו מתכנני הפרויקט אותם מעסיק היזם- בקשה להיתר בניה . היתר בניה זה הוא השלב האחרון מבחינת תכנון – כך שעם קבלת היתר ניתן לפנות את בעלי הדירות לשכירות ולאחר מכן להרוס את המבנים הישנים.
4. במקביל עם קבלת היתר בניה לפרויקט, יש לאתר מוסד פיננסי (בנק או חברת ביטוח) שילווה מבחינה מימונית את הפרויקט, כנדרש ע”פ חוק המכר . שלב זה הוא שלב קריטי עבור בעלי הדירות, מכיוון שבשלב זה – על עורכי הדין של בעלי הדירות לדאוג לקבל את כלל הערבויות להם זקוקים בעלי הדירות , אשר יבטיחו כי הבנייה תסתיים במועד , וכי הדירה אותה הם מוסרים לקבלן , תחזור אליהם כדירה חדשה על פי ההסכם. השלבים הראשונים- בהם מאתרים חברה יזמית- הם השלבים שבהם על עורך הדין של בעלי הדירות להסדיר מנגנון בטוח ביותר לקבלת הערבויות המתאימות באיכות הנדרשת. פניה למשרד עורכי דין פינוי בינוי שיש לו נסיון משמעותי בייצוג דיירים- עשויה להבטיח כי המנגנונים הללו ישולבו עוד לפני איתור החברה היזמית , ואף יהיו לעניין עקרוני אותו ידרוש בשם בעלי הדירות עוד לפני שיחתם עם החברה היזמית ההסכם לפינוי ובינוי.
5. השלב החמישי לאחר קבלת היתר בניה, לאחר איתור בנק הליווי ולאחר קבלת כלל הבטחונות – ניתן בשעה טובה להודיע לבעלי הדירות כי עליהם לפנות את דירותיהם על מנת להרוס אותן ולבנות את הבניינים החדשים.
6. השלב השישי הוא שלב הבניה של בנייני המגורים החדשים. גם בשלב הבנייה ישנם אתגרים גדולים (כמו בכל שלב בפרויקט פינוי ובינוי) בהם נדרש עורך הדין של בעלי הדירות להיות מעורב כדי לוודא שהשלב מתחיל ומסתיים בשלום, ותוך עמידה בתנאי ההסכם. בסוף שלב הבניה מהנדס מפקח מטעם הדיירים יבדוק את הדירות החדשות בבדיקה שנקראת “בדק לדירה חדשה” אשר מבטיחה את העמידה בתנאי התקן הישראלי וגם בתנאי המיפרט אותו נתנה החברה היזמית לבעלי הדירות במסגרת ההסכם לפינוי ובינוי. סופו של שלב זה הוא איכלוס הדירות החדשות (קבלת מפתח).
7. השלב השביעי הוא השלמת בדק (תקופה של שנה בה לחברה היזמית אחריות על כלל מרכיבי הבניין החיוניים לפי פרקים המופיעים בחוק המכר) ובמקביל לבדק, החברה היזמית נדרשת לבצע רישום של הבניין החדש בלשכת הרישום למקרקעין (הטאבו) . חשוב לדעת! על בעלי הדירות לוודא כי עורך הדין של בעלי הדירות מכיר את הליך הרישום בטאבו , וכי הוא מעורב בהכנת המסמכים הדרושים לכך. הליך רישום בטאבו הוא תהליך מסורבל ומורכב, והוא יכול להימשך לעיתים שנים ארוכות אם אינו מבוצע כראוי או על ידי גורמים חסרי ניסיון בתחום . מעטים הפרויקטים לפינוי ובינוי שהסתיימו בשלום בישראל , אולם עורך דין פינוי בינוי שיש לו ניסיון (כלומר שסיים יותר מפרויקט אחד) , יכול לתת ערך מוסף משמעותי מאוד עבור בעלי הדירות בשלב זה, ובשל כך – לקצר את ההליך לזמנים קצרים במיוחד .

מידע כללי על פינוי בינוי – חולון

לאחרונה אושרה תכנית ח/619 . תכנית זו הינה תכנית מתארית (מתפרסת על פני כל גבולות היישוב) והיא מפרטת ומגדירה לכל בניין ישן בעיר חולון את סוג ההתחדשות העירונית אותה רוצה העירייה לקיים בו . התכנית הזו יכולה למעשה לתת כלי לבעלי הדירות להבין כיצד עליהם להיערך .

עצם קיומה של תכנית כזו, מעיד על רצון גדול של העירייה לקדם פרוייקטים להתחדשות עירונית ובכללם פרויקטים לפינוי ובינוי . מקום בו העירייה “דוחפת” ומקדמת תכניות מסוג זה, עשוי להצביע על סיכוי גדול שהפרויקט יצליח לרקום עור וגידים ובסופו של דבר להתממש.

זה עדיין לא אומר שנעדרת אחריות של בעלי הדירות: כלומר, בעלי הדירות חייבים להתאגד בכוחות עצמם במהירות גדולה- ולבחור לעצמם את עורך הדין שלהם, על מנת להבטיח תהליך מימוש קצר, יעיל ובטוח . זאת עוד לפני שחברה יזמית תיגש אל בעלי הדירות ותחתים אותם על הסכם שלא פוקח ונוסח על ידי עורך דין משלהם .

משכך- מומלץ מאוד לבעלי הדירות בחולון לא להתמהמה , ולהקדים להתארגן בתור קבוצה במהירות הגבוהה ביותר .

מספרים ונתונים על פינוי בינוי בחולון

חולון ידועה בתור עיר בה קודמו פרויקטים רבים מסוג תמ”א 38 בעשור שחלף . פרויקטים אלו צופפו את העיר בדירות חדשות ללא תשתיות חדשות (תוספת בתי ספר וגני ילדים, פארקים, חניות ואזורי מסחר).

לכן עד מהרה הבינה העיריה כי נדרש לשנות את המדיניות העירונית , ולקדם תכנון איכותי בשיטת פינוי ובינוי בכל המתחמים המתאימים לכך. זאת כדי להביא למצב שבעשור הבא , יהנו התושבים מאיכות חיים טובה גם בשל איכות הדיור המוצע בפינוי ובינוי וגם באיכות הערכים המוספים שמעניק הפרויקט לסביבה המיידית, במידה הגבוהה בעשרות מונים מזו שהעניקה תמ”א 38 .2

פרויקטים עיקריים בחולון

מתחם ג’סי כהן הינו מתחם המקודם בעצימות גבוהה בתכנית בניין עיר שביוזמת העיריה, אשר מציבה סטנדרט בינוי איכותי סביב צירי התנועה המרכזיים ויוצרת סביבת מגורים מודרנית, שוקקת חיים עם רחובות פעילים ומגוון אפשרויות פנאי על גבי המדרכות .

שאלות נפוצות

כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי בחולון?

בשל העובדה שקודמה בשנים האחרונות תכנית מתארית להתחדשות עירונית בעיר חולון , ניתן להסיק כי פרויקטים של פינוי ובינוי יוכלו לצאת לידי מימוש מהר יותר יחסית לרשויות בהן העיריה לא קידמה תכנית התחדשות עירונית מתארית של הישוב .

האם עיריית חולון מעודדת פינוי בינוי בעיר?

תכנית ח/619 הינה תכנית מתארית שניזומה ע”י העיריה ומציעה את שלל האפשרויות להתחדשות עירונית לפי מתחמים בעיר חולון . עצם אישורה של תכנית מתארית מסוג זה בעיר, מעיד על תמיכה של הרשות המקומית בקידום פרויקטים לפינוי ובינוי ככל והדבר מתאפשר במתחם ספציפי .

כמה פרויקטים בתהליך יש?

התכנית המתארית ח/ 619 מציעה מגוון גדול של אפשרויות תכנון. הדבר תלוי בעיקר בהתארגנות של בעלי הדירות. בעלי הדירות שיקדימו להתארגן ולקדם עבור עצמם פרויקט לפינוי ובינוי יזכו להימנות עם הפרויקטים הראשונים המקודמים בעיר .

איזה גורמים מעורבים בפינוי בינוי בחולון?

חולון , כמו רשויות מקומיות נוספות , מסתייעות בתמיכת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ואגב כך הוקמה מינהלת התחדשות עירונית הנמצאת בעירייה והיא אמונה על קידומם של מתחמים להתחדשות עירונית. מומלץ לבעלי הדירות בעיר חולון לפנות למינהלת ו/או למשרד עורכי דין על מנת לבחון את אפשרויות הקידום העומדות בפניהם כבעלי הדירות במתחם.

מהם זכויות הדיירים?

תכנית מתארית כגון ח/619 מגדירה תנאים “קשיחים” לאופן המימוש של פרויקטים להתחדשות עירונית . מומלץ להתייעץ עם עורך דין פינוי ובינוי על מנת לבחון את האפשרויות הספציפיות למתחם של בעלי הדירות. חשוב מאוד לבחור עורך דין המתמחה בייצוג דיירים.

מהו הרוב הנדרש לתחילת התהליך?

כדי להתחיל , מומלץ לבעלי הדירות להתאגד ולפנות כקבוצת בעלי דירות (בדרך כלל מספיק דייר אחד מכל בניין במתחם) לעורך דין מומחה לפינוי ובינוי.

האם בעלי הדירות מרוויחים בפינוי בינוי?

פרויקט לפינוי ובינוי נחשב ל”מסלול הזהב” בפרויקטים להתחדשות עירונית. בעלי הדירות בפרויקטים לפינוי ובינוי זוכים לתמורה המשמעותית ביותר הן בגודל הדירה החדשה, הן ברמת השיפורים המוצעים לה (סטנדרט בניה, מערכות הבניין המתקדמות) , והן באיכות המתחם החדש (אזורי הגינון, תוספת יחידות למסחר, תשתיות ירוקות וכו’) . לא רק בעלי הדירות זוכים לערך מוסף משמעותי- גם הסביבה המיידית של הפרויקט (השכנים מהרחובות הסמוכים) זוכה לאתר חדש שבו ישנה התרחשות תוססת והתחדשות של המרקם הישן למודרני . גם היישוב כולו זוכה: בפרויקטים לפינוי ובינוי על פי רוב היקף ההיטלים המשולמים לרשות המקומית (על מנת שיושקעו בתשתיות חדשות) הוא הגדול ביותר , ולכן נכון לעיריות לעודד יותר ויותר מיזמים .

לסיכום

התכנית החדשה שאושרה לאחרונה, תכנית ח/619, הינה תכנית בעלת ערך מוסף משמעותי לכל תושבי העיר חולון. בעלי הדירות שיקדימו להתאגד באמצעות עורך דין פינוי ובינוי בעל ניסיון מוכח, יוכלו לזכות לקידום המואץ ביותר של פרויקט בקרב הרשויות .