יזם פינוי בינוי – המדריך המלא

טרם מאתרים יזם פינוי בינוי, ראוי לציין כי הליכי התחדשות עירונית, ובכללם הליכי פינוי בינוי לבניינים ולמתחמי מגורים, תופסים יותר ויותר תאוצה בשנים האחרונות. בעלי דירות רבים אינם מסתפקים עוד בדירותיהם הישנות שאינן עומדות בתקנים החדשים, וביד אחת עם הרשויות מחדשים את בתיהם במסגרת תוכניות פינוי בינוי.

פרויקט פינוי בינוי מתבצע באמצעות יזם, אשר מוציא את חלומם של בעלי הדירות מהכוח אל הפועל ובמקביל גורף לעצמו רווחים נאים מהעסקה. יזם טוב ומקצועי הינו קריטי להצלחת ההליך ולכדאיותו. בשל כך, יש להשקיע מאמץ לא מבוטל בבחירת יזם איכותי לפרויקט פינוי בינוי שלכם.

מאמר זה יתמקד במלאכת איתור היזם לפרויקט שלכם – למה חשוב לשים לב לפני שבוחרים יזם לפרויקט פינוי בינוי, על מה רצוי להתעקש לאחר הבחירה ביזם פינוי בינוי וכמובן, איך בכלל עושים את זה. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הנחוץ בנושא במדריך המלא שלנו.

יזם פינוי בינוי למתחמים ופינוי בינוי לבניינים

לפני שנצלול למרכז ענייננו – היזם בתוכניות פינוי בינוי, חשוב לדעת תחילה מהי תוכנית פינוי בינוי. למעשה, פינוי בינוי הינו שם כולל לשתי תוכניות. הראשונה, פינוי בינוי למתחמי מגורים כחלק מתוכנית התחדשות עירונית. השנייה, פינוי בינוי לבניינים בודדים כחלק מתוכנית תמ”א 38/2. נפרט בקצרה אודות כל אחת מהתוכניות האמורות.

יזם פינוי בינוי למתחמי מגורים

תכנית הפינוי – בינוי הראשונה היא תוכנית פינוי בינוי למתחמי מגורים. במסגרת תוכנית זו, מבוצע פרויקט פינוי בינוי למספר בניינים סמוכים, באזור שהוכרז כאזור לפינוי בינוי מטעם המדינה והרשות המקומית. הכרזה על מתחם כמתחם המיועד לפינוי בינוי יכולה להיעשות באחד משני מסלולים:

• מסלול רשויות: במסגרת מסלול זה, משרד הבינוי והשיכון מכריז על שטח כמיועד לפינוי בינוי. הרשות המקומית תקדם את השלבים התכנוניים הראשונים של הפרויקט. לאחר קבלת האישורים הנדרשים מרשויות התכנון, האחריות לקידום הפרויקט, להתחלת הבנייה ולהשלמתה, תעבור לידי הדיירים. במסלול זה, לא יחודשו הבניינים בלבד אלא תבוצענה עבודות פיתוח וחידוש לכלל המתחם.
• מסלול מיסוי: במסגרת פינוי בינוי במסלול מיסוי, דיירי מתחם המגורים הם אלו אשר יוזמים את ההכרזה על המתחם כמיועד לפינוי בינוי. לחלופין, היזם הוא המקדם את ההכרזה. כמו כן, היזם יהא האחראי על קבלת האישורים הנדרשים מוועדות התכנון.

פינוי בינוי למתחמי מגורים דורש שינוי תב”ע של המתחם, הפקדת תוכניות חדשות ובכלל שלבים תכנוניים רבים. זאת ועוד, תוכנית זו דורשת תיאום בין גורמים רבים, התנהלות מול משרדי הממשלה ולא רק מול הרשות המקומית ועל פי רוב אורכת זמן רב. היתרון של תוכנית זו טמון בהטבות המס המשמעותיות הניתנות לבעלי הדירות, כמו גם הפיתוח הסביבתי הכולל של המקום ולא רק של הבניינים עצמם.

כדי להתחיל בשלבים התכנוניים פרויקט פינוי בינוי למתחם מגורים, נדרשת הסכמתם של 66% לפחות מבעלי הדירות במתחם. עם זאת, כדי לבצע את הפרויקט בפועל, נדרשת הסכמה גורפת של בעלי הדירות כולם. ככל שישנם בעלי דירות המסרבים סירוב שאינו סביר לפרויקט, הרי שתוכלו להגיש נגדם תביעה נזיקית

יזם פינוי בינוי במסגרת תמ”א 38/2

דרך נוספת לקדם פרויקט פינוי בינוי בבניין שלכם, היא באמצעות תמ”א 38/2. תמ”א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מבנים רבים בישראל אינם עומדים בתקן הנוהג להגנה מפני רעידות אדמה, ובשל כך מזה כעשרים שנה פועלת תמ”א 38 לחיזוק המבנים. בעוד שבמסגרת תמ”א 38/1 מחוזק בניין קיים מבלי שהבניין עצמו ייהרס, הרי שבתמ”א 38/2 מבוצע פינוי בינוי לבניין ונבנה תחתיו בניין חדש.

במסגרת תמ”א 38/2, העירייה לא מפתחת את סביבת הבניין אלא מבוצע פיתוח לבניין בלבד. עם זאת, הפרויקט לא דורש שינוי תב”ע, כלל הרבדים התכנוניים פשוטים יותר וכך גם הרובד הביצועי. זאת ועוד, בפרויקט תמ”א 38/2 ניתן יהיה להתחיל בעבודות גם ללא הסכמת כל הדיירים אלא בהסכמת 66% בלבד. זאת, בתנאי שייקבע בית המשפט כי הסירוב של שאר הדיירים אינו סביר.

התכנסות דיירים, בחירת עו”ד ובחירת יזם פינוי בינוי

לאחר ההחלטה על יציאה לדרך בפרויקט בליווי יזם פינוי בינוי, יבחרו הדיירים נציגות מטעמם אשר תקדם את הפרויקט ותוציא אותו מהכוח אל הפועל, תוך שמירה על האינטרסים של בעלי הדירות. שניים מתפקידיה החשובים ביותר של הנציגות, הם בחירת משרד עו”ד שילווה את ההליך וכן בחירת יזם לפרויקט.

תפקידו של עורך הדין בפרויקט הינו משמעותי מאוד. עורך הדין יהא אמון על יצירת ההתקשרות שבין הדיירים לבין היזם, תוך הגנה עיקשת על האינטרסים של שני הצדדים. בנוסף, עורך הדין ידאג לאישורים התכנוניים הנדרשים בעסקה. זאת ועוד, מתפקידו של עורך הדין ללוות את הפרויקט כולו, לוודא כי הוא מתקדם כמתוכנן ובהתאם למוסכם בחוזה וליישב סכסוכים במקרי הצורך.

אנו במשרד עו”ד ל. עמידור ושות’ בעלי ניסיון רב ומומחיות ייחודית בליווי הליכי יזם פינוי בינוי. עורכי הדין שלנו ליוו פרויקטים רבים, בכל המסלולים ובכל הארץ. הודות למומחיות, לניסיון ולידע הרב שלנו, אנו נלווה אתכם לכל אורך הדרך, משלב בחירת נציגות הדיירים עד לקבלת המפתחות לדירות החדשות שלכם, ואפילו לאחר מכן.

לאחר בחירת עורך הדין אשר ילווה את הליכי הפינוי – בינוי, יגיע השלב לבחור יזם לפרויקט. היזם הוא זה אשר מוציא את הפרויקט מהכוח אל הפועל. היזם אחראי לגייס את הדיירים ולהשיג את ההסכמות הדרושות לשם תחילת העבודות, להעביר את הפרויקט בכל השלבים התכנוניים וכן לבצע אותו בפועל. בשל כך, נשקפת חשיבות גדולה מאוד לבחירת היזם והצלחת הפרויקט תלויה בבחירת יזם איכותי ומתאים.

קריטריונים לבחירת יזם פינוי בינוי

כאמור, בחירת יזם פינוי בינוי חייבת להיות מדויקת ונכונה. אנו ממליצים כי הבחירה והבחינה של כל יזם תתבסס על הקריטריונים הבאים:

1. גב כלכלי חזק ויכולת להעמיד בטוחות לבעלי הדירות.
2. ניסיון בתחום הפינוי בינוי במסלול הספציפי שלכם – יתרון לניסיון באותו העיר ובאותם סדרי גודל.
3. יחסי אנוש מעולים ויכולת להנגיש לבעלי הדירות את המידע הרלוונטי.
4. רווחיות ליזם בעסקה – מגביר את הסיכויים כי היזם ישלים את הפרויקט בהצלחה.
5. ככל שהיזם אינו הקבלן – בחינת הקבלן מטעמו ורישומו בפנקס הקבלנים.

בשלב הראשון, הדיירים יוכלו לבצע בדיקות אלו בעצמם ולהגיע למספר מצומצם של יזמים רלוונטיים עבורם. לאחר מכן, עורכי הדין מטעמינו המלווים את העסקה מבצעים בדיקות ניאותות ליזמים. בדיקות אלו נועדו לוודא כי ליזם אכן יש את היכולת הכלכלית הדרושה כדי להשלים את הפרויקט וכי הסיכון אליו אתם נחשפים בהליך הוא מינימלי.

משא ומתן עם היזם

שלב זה נמצא בליבת עבודתו של עורך הדין בפרט והפרויקט כולו בכלל. כידוע, בעסקאות פינוי בינוי היזם מקבל את הקרקע מבלי לשלם עליה והדיירים יקבלו בסוף ההליך דירות חדשות, גדולות ואיכותיות יותר. היזם יבנה בבניין דירות נוספות אשר אינן מוקצות לבעלי הדירות הקיימים, אותן ימכור לצדדים שלישיים. בתקופת העבודות, יממן היזם לדיירים מגורים חלופיים עד אשר יוכלו לשוב לביתם.

תנאים אלו שהוצגו הם התנאים הכלליים בכל פרויקט פינוי בינוי. אולם מעבר לתנאים כלליים אלו, מצויים פרטים ופרטי פרטים רבים המייחדים כל עקה ועסקה. פרטים אלו ילובנו במסגרת המשא ומתן שבין נציגות הדיירים ליזם, בתיווך עורך הדין המלווה את העסקה:

– מה תהיה מסגרת הזמן לפרויקט? תוך כמה זמן יושלם כל שלב ושלב בהליך?

– מה יעשו הצדדים במקרה של שינוי נסיבות והאישורים שציפו לא יתקבלו? מה יעשו אם הרווח הצפוי יקטן בחלוף הזמן, לפני השלמת הבנייה? מאיזה שלב בהליך הסכם הופך למחייב ולבלתי הדיר? האם נסיבות מסוימות תצמחנה עילת ביטול להסכם?

– מה יהיה המפרט המדויק של כל דירה ודירה בבניין החדש? מה תהיינה התוספות ביחס לדירה הקודמת? האם תישמר פרופורציונליות בין הדירות בהתאם לגודלן בבניין הקודם? למי מהדיירים תהיה זכות בחירה ראשונה של דירה בבניין החדש? האם הדיירים יוכלו לשנות את המפרט לדירה שלהם, ובאיזו עלות?

– כיצד יראה הלובי של הבניין? האם הקבלן יפתח את החצר סביב הבניין? כיצד תוקצינה חניות לדיירים? כמה קומות תתווספנה לבניין? האם ייבנו בבניין שטחי מסחר?

– כיצד להתייחס לאיחורים במועדים שנקבעו? מה יהיו הפיצויים על הפרות של ההסכם?

אלו הן רק חלק מהשאלות שיש ללבן במהלך המשא ומתן שבין היזם לדיירים ולפני החתימה על הסכם פינוי בינוי בין הצדדים. עורך הדין מטעמנו המלווה את העסקה יידון בפירוט בכל השאלות האלו והאחרות, ויגבש יחד עם הצדדים את ההסכם הטוב ביותר אשר יגן על האינטרסים של כל צד. זכרו – רווח ליזם הוא אינטרס שלכם, ואם היזם יהיה מרוצה מהעסקה, גם אתם תהיו מרוצים. זאת, כמובן, מבלי להתפשר כהוא זה על האינטרס שלכם בהליך.

גיבוש הסכמת בעלי הדירות

לאחר הגעה להסכמות עיקריות בין נציגות הדיירים לבין היזם, יבצע היזם כנס בעלי דירות. כנס זה הינו חובה על פי חוק, ובמסגרתו יציג היזם את עצמו, את חברתו ואת עיקרי ההסכם המתוכנן להליך הפינוי בינוי. עיקרי ההסכם יועברו לבעלי הדירות ויינתן להם זמן לגבש את הסכמתם, או את התנגדותם, להליך. ככל שתושג ההסכמה הרצויה, יגובש הסכם סופי בין הנציגות לבין היזם וההסכם יועבר לבעלי הדירות לחתימה.

מועדים, תמורה וערבויות בהסכם בין היזם לנציגות הדיירים

שלושה נושאים אליהם חשוב במיוחד לתת את הדעת הם נושאי המועדים, התמורה והערבויות לבעלי הדירות בפרויקט. נרחיב מספר מילים אודות כל אחד מרכיבים אלו של ההסכם.

רכיב המועדים

חשוב מאוד לקבוע לא רק מועד כללי לסיום הפרויקט, אלא מועד לסיום כל שלב ושלב בדרך. למעשה, ללא קביעת מועדים לשלבים שבדרך, אין כמעט משמעות לקביעת מועד סיום כללי לפינוי בינוי. התעקשו על כך במסגרת ההסכם שלכם עם היזם.

רכיב התמורה

התמורה לדיירים מורכבת מדירתם החדשה ומפתרונות דיור חלופיים עד לקבלתה. החוק מזכה אוכלוסיות מיוחדים בתמורות ספציפיות בהליכי פינוי בינוי. כך, למשל, אזרחים וותיקים בגילאי 75 ומעלה יהיו זכאים לדירה חלופית עם תחילת העבודות. עורך הדין המלווה את העסקה יוודא כי היזם עומד בכל החובות החוקיות החלות עליו מבחינת דרישת התמורה.

רכיב הערבויות

הסיכון המשמעותי ביותר שנשקף לבעלי הדירות הוא שהיזם יתחיל בעבודות, אך לא ישלים אותן. כדי להפחית סיכון זה, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) מטיל על היזם חובות לשם הבטחת השקעותיהם של בעלי הדירות.

החוק מציע ליזם מספר חלופות אשר יש בהן כדי למלא אחר דרישת הבטוחה הקבועה בחוק. עם זאת, רצוי להתעקש על המצאת שתי החלופות הבאות:

1. ערבות בנקאית אישית לבעלי הדירות

2. רישום הערת אזהרה לטובת בעלי הדירות

שתי בטוחות אלו תבטחנה, באופן הטוב ביותר, את זכויות בעלי הדירות במקרקעין מחד ואת שלמות כספם מאידך. שילוב של שתי הבטוחות האמורות יקנה שקט לבעלי הדירות ויאפשר להם להיכנס לפרויקט בבטחה גדולה יותר. עורכי הדין שלנו יפעלו להמצאת הבטוחות הטובות ביותר עבורכם בנסיבות העניין באופן שישמור על הזכויות שלכם.

מתכנונים למעשים בליווי יזם פינוי בינוי

לאחר כל השלבים האמורים וקבלת כל האישורים הנחוצים, יוכל היזם לעבור מתכנונים למעשים ולהתחיל בפרויקט הפינוי – בינוי. היזם ימציא הודעה כתובה לכל בעלי הדירות זמן סביר לפני תחילת העבודות, בו יוכלו בעלי הדירות למצוא לעצמם מגורים חלופיים בקרבת מקום.

גם במהלך העבודות, יפקח עורך הדין על תקינות עבודתו של היזם ויפתור סכסוכים בינו לבין בעלי הדירות ככל שאלו יתגלעו. רצוי בהחלט למנות פקח אשר יפקח על הליך הבנייה, ויוודא כי היא נעשית בסטנדרט תקין בהתאם למוסכם בין היזם לדיירים.

סיום פרויקט יזם פינוי בינוי וחזרה הביתה

לאחר השלמת העבודות, יוכלו בעלי הדירות להיכנס לדירותיהם החדשות. כמובן שזוהי לא “חזרה הביתה” במובן הקלאסי שכן מדובר בדירה חדשה לחלוטין, ובכל זאת בעלי הדירות יחזרו לאותו מקום גיאוגרפי בו גרו ויתאחדו מחדש בדירותיהם החדשות.

עורך הדין ילווה את כניסת הדיירים לבתיהם ויוודא כי היזם העניק לדיירים את המגיע להם על פי ההסכם. זאת ועוד, עורך הדין יוודא כי היזם אכן קיבל טופס 4 לבניין כנדרש ויעמוד על כך שהיזם ימלא את חובותיו בתקופת הבדק לדירות, בהתאם לקבוע בחוק המכר (דירות).

אתגרים בתהליכי פינוי בינוי

במאמר הנוכחי, מפורטים מספר אתגרים בתהליך פינוי-בינוי. בטבלה שלהלן מופיעים האתגרים המרכזיים ופירוט לגבי כל אתגר:

אתגר בתהליכי פינוי בינוי	פירוט נוסף
בחירת יזם פינוי בינוי	יזם טוב ומקצועי הוא קריטי להצלחת ההליך ולכדאיותו של הפרויקט. חשוב לבחור יזם עם גב כלכלי חזק, ניסיון בתחום, יכולת להעמיד בטוחות, יחסי אנוש טובים ויכולת להנגיש מידע לדיירים.
סוג התוכנית והמסלול	קיימות שתי תוכניות פינוי-בינוי עיקריות: פינוי בינוי למתחמי מגורים ופינוי בינוי לבניינים במסגרת תמ”א 38/2. הבחירה בסוג התוכנית והמסלול משפיעה על התהליך, כולל דרישות לקבלת אישורים, סוגי הפיתוח והזמנים.
שינוי תב”ע והליכי תכנון	פינוי בינוי למתחמי מגורים דורש שינוי תב”ע והליכי תכנון רבים. הדבר כולל הפקדת תוכניות חדשות ותיאום עם גורמים רבים. בתמ”א 38/2 לא נדרש שינוי תב”ע, מה שמפשט את התהליך.
הסכמת הדיירים	נדרשת הסכמה של 66% לפחות מבעלי הדירות במתחם להתחלת התכנון, אך לביצוע הפרויקט בפועל נדרשת הסכמה של 100%. בתמ”א 38/2 מספיקים 66% בהסכמת בית המשפט במקרה של סירוב לא סביר מצד חלק מהדיירים.
ליווי משפטי	בחירת עורך דין מלווה היא קריטית להצלחת הפרויקט. עורך הדין אחראי על יצירת ההתקשרות בין הדיירים ליזם, השגת האישורים הנדרשים וליווי הפרויקט כולו תוך הגנה על האינטרסים של שני הצדדים.
משא ומתן עם היזם	המשא ומתן כולל פרטים רבים כמו מסגרת הזמן לפרויקט, פתרונות למקרה של שינוי נסיבות, מפרט הדירות החדשות, פיתוח הסביבה, התייחסות לאיחורים ופיצויים.
גיבוש הסכמת בעלי הדירות	לאחר הגעה להסכמות עיקריות עם היזם, מתקיים כנס בעלי דירות להצגת היזם וההסכם המתוכנן. יש לגבש את הסכמת הדיירים להליך ולהחתים אותם על ההסכם הסופי.
מועדים, תמורה וערבויות	קביעת מועדים לסיום כל שלב בפרויקט, הבטחת התמורה לדיירים, כולל דירות חדשות ופתרונות דיור חלופיים, והבטחת ערבויות כמו ערבות בנקאית אישית ורישום הערת אזהרה לטובת בעלי הדירות להבטחת סיום הפרויקט.
פיקוח והבטחת תקינות העבודה	מינוי פקח לבדיקת תקינות עבודות הבנייה, פיקוח עורך הדין על תקינות עבודת היזם, פתרון סכסוכים והבטחת עמידה בסטנדרטים המתואמים בהסכם.
סיום הפרויקט וחזרה לדירות	הבטחת קבלת טופס 4 לבניין ועמידה בחובות בתקופת הבדק. עורך הדין מלווה את כניסת הדיירים לדירות החדשות ודואג כי היזם עמד בהתחייבויותיו בהתאם להסכם.

הטבלה לעיל מסכמת את האתגרים המרכזיים בתהליך פינוי-בינוי, תוך הדגשת החשיבות בבחירת יזם פינוי בינוי ועורך דין מתאימים, התמודדות עם הליכי תכנון ואישורים, והבטחת זכויות הדיירים לאורך כל התהליך.

לסיכום:

לסיכום, בחירת יזם לפרויקט פינוי בינוי הינה בחירה קריטית אשר יש בה כדי להשפיע על הצלחת ההליך כולו. בחירת היזם תיעשה בהתאם לניסיונו, ליכולות הכלכליות שלו ולבדיקות נוספות שיבצע עורך הדין המלווה את העסקה. לאחר הבחירה ביזם, יתקשרו הצדדים בהסכם פינוי בינוי שיקבע את תנאי ההליך הספציפיים. בשלב הבא, יגייס היזם את כלל ההסכמות הנדרשות ויתחיל בביצוע הפרויקט. עורך הדין המלווה את העסקה יוודא כי הפרויקט כולו מקודם כדין ובהתאם לקבוע בהסכם שנחתם בין הצדדים.

לא רק בחירה ביזם מקצוען ומיומן תשפיע על הצלחת ההליך, אלא גם בחירה בעורך דין מהשורה הראשונה בתחום. אנו במשרד עו”ד פינוי בינוי – ל. עמידור ושות’ בעלי ניסיון רב ומומחיות ייחודית בליווי הליכי פינוי בינוי. עורכי הדין שלנו ליוו פרויקטים רבים בתחום, בכל המסלולים ובכל הארץ. הודות למומחיות, לניסיון ולידע הרב שלנו, אנו נלווה אתכם לכל אורך הדרך, משלביו הראשונים של ההליך ועד לקבלת המפתחות לדירות החדשות שלכם.

מוזמנים להשאיר לנו פרטים בתחתית הדף ואנחנו נדאג לחזור אליכם בהקדם האפשרי.