פינוי בינוי – מדריך עדכני לשנת 2024

טרם נרחיב בנושאי פינוי בינוי, נציין כי למרות שישראל איננה בעלת וותק כה רב בהשוואה למדינות אחרות בעולם, קיימים בה בניינים רבים שהתיישנו שלא בחן.

בניינים אלה פוגמים במראה האורבני המתקדם שמבקשות ערים ישראליות רבות לנכס לעצמן, כאשר המראה הפיזי הירוד אף משליך לא מעט על תושבי המבנה והשכונה כולה, הן ברמה הסביבתית, והן מבחינה קהילתית וכמובן כלכלית. 

במאמר זה נבהיר כיצד מתרחשים תהליכי פינוי בינוי בשנת 2022, מהם שלבי התהליך ומה יש לבצע במסגרתו עד לסיום:

מהו פינוי בינוי?

פינוי בינוי מהווה חלק בתהליך גדול הקרוי התחדשות עירונית ושמטרתו היא לחדש אזורים בתוך שכונות מגורים ישנות, על מנת לשפר אותן מבחינה פיזית, סביבתית, קהילתית וכלכלית.

פרויקטים של פינוי בינוי כוללים בתוכם את הריסתו ובנייתו מחדש של מבנה מגורים, כך שהוא יתחדש במראה מעודכן, בתקני בטיחות מלאים, בדירות מגורים נוספות וגם בעליית ערך מבחינה נדל”נית.

מה אומר חוק פינוי בינוי?

למרות שמדובר בהתפתחות מגמה מהשנים האחרונות בעיקר, עוד בשנת 1965 נחקק לגבי פינוי בינוי חוק שתכליתו תהיה שיקום מבנים ואזורים בהתאם לנדרש, כך שהדיירים יתפנו מדירותיהם על מנת שתחול בנייה חדשה.

החוק קובע מאז ועד היום את מתן התמריצים ליזמים ולקבלנים שיבצעו פרויקטים מהסוג הזה, לרבות זכויות בנייה עודפות והטבות מס.

החוק המקורי לא קבע את הצורך בהסכמת הדיירים עצמם לתהליך פינוי בינוי והם פוצו בכסף במקום בדירות חדשות בבניין.

מתוך כוונה להסדיר את החוק מחדש, נקבעה לגבי פינוי בינוי תמורה בדמות דירה חדשה במבנה החדש שייבנה, תוך אמצעים להתמודדות עם סירוב דיירים להתפנות בכפוף להסכם פינוי בינוי.

החוק החדש (התשס”ו, 2006) קובע כי יש לקבל הסכמה של 80% מהדיירים לפחות כדי לבצע את הפרויקט.

דיירים שנותרו בהיקף 20% הנותרים יוגדרו כ”סרבנים” החשופים לתביעה בגין נזקים שייגרמו עקב סירובם לפינוי.

בנוסף, החוק החדש קובע כי יש לפנות את הדיירים לדירה מושכרת אחרת במהלך הבנייה, שתשולם מצידו של היזם הבונה עבור כל משך התקופה. 

תיקון נוסף לחוק שהתרחש בשנת 2018, קובע כי בתום הליכי פינוי בינוי הדיירים יוחזרו לבניין החדש ולדירה חדשה, ששוויה גדול יותר מהדירה המקורית שהייתה להם.

ניתן לבחור בפיצוי כספי כתחליף לקבלת הדירה וזאת בכפוף למשא ומתן פרטי בין כל דייר ליזם הפרויקט. כמו כן, על הבניין החדש לכלול ממ”ד, שטחים ירוקים, שטחי חניה, גישה לפתרונות תחבורה ועוד.

בנוסף, כל המיסים הנכללים בדיור החדש לרבות מס רכישה והיטל השבחה, יחולו על היזם. 

פינוי בינוי: מה עוד צריך לדעת?

על פי החוק, קיימת דרך אחידה וברורה להתנהלות בפרויקטים עצמם, הן מצד הדיירים והן מצד הקבלן או היזם.

החוק קובע את תהליכי כינוס בעלי הדירות ומסירת פרטי ההצעה, את אופן ההודעה על חתימת העסקה ומסירת מסמכיה, את אופן ביטול הפרויקט אם וכאשר הוחלט כך על ידי רוב הדיירים, הגשת סעדים בשל פעולות בלתי סבירות שנוגדות את ההסכם או את ההצעה, הליכי שמאות בפרויקט, חבויות הפיצויים, הגשת תביעות בגין הליכים שקשורים לפינוי בינוי, את חובות הגילוי והשקיפות של באי העניין, התניות לטובת בעלי הדירות ועוד. 

עניין נוסף שפחות בא לידי ביטוי בשלבים הראשונים של הפרויקט הוא העובדה שהדיירים זכאים להנחה בארנונה על דירתם החלופית.

הנחה זו תתקיים במשך 5 שנות המגורים הראשונות בדירה החדשה וכלפי השטח שהתווסף לדירה – כלומר ההגדלה בשטח ביחס לדירה הקודמת שנהרסה.

ההנחה ניתנת כך, שבשנתיים הראשונות היא תעמוד על 100%, בשנה השלישית על 75%, בשנה הרביעית על 50% ובשנה החמישית והאחרונה על 25%.

לאחר מכן, הארנונה תשולם במלואה עבור כל שטח הדירה. 

כמו כן, חשוב להתייחס בפירוט רחב יותר לסוגיית הדיירים הסרבנים, שעומדת כחוצץ למול הצלחת הפרויקט וגורעת ממנו זמנים, כספים ומשאבים רבים.

דיירים שמסרבים לפינוי בינוי בנימוק בלתי סביר, או שבאים בדרישות בלתי סבירות על מנת לאשר מצידם את הפינוי, עשויים למצוא עצמם כנתבעים בבית המשפט, עם חיוב בכלל הנזקים שגרמו ליתר הדיירים והיזם כתוצאה מעיכובים ואף ביטול ההסכם. 

קשיים הנובעים מהליכי פינוי בינוי

קיימים להליכי פינוי בינוי סיכונים שונים וביניהם ערובת ההבטחות כלפי הדיירים, הנשיאה המוחלטת בעלויות, המראה הסופי של הבניין החדש ועוד. 

כאשר אלמנטים רבים תלויים בכף ידו והחלטותיו של קבלן, חלק מהדיירים יחששו ובצדק, מפני סיטואציות שעלולות “לתקוע” את הפרויקט ולעכב אותו, נטישה של הקבלן את הפרויקט עקב משבר אישי ואף פשיטת רגל, הסכמים “מתחת לשולחן” עם חלק מבעלי הדירות שמינפו את טובתם האישית ובכך הבטיחו לעצמם זכויות יתר על חשבון דיירים אחרים ועוד ועוד. 

לכן הדרך הטובה ביותר להתגונן מפני סיטואציות שונות וליצור תיאום גורף בין הדיירים למול הקבלן או היזם בפרויקט, תהיה עם ליווי בפרויקט פינוי בינוי עם עורך דין שידאג לשמירה על זכויות הדיירים בכל עת, יחד עם פיקוח הדוק על הנעשה בשטח על מנת לאכוף כראוי את ההסכמים מצידו של הקבלן. 

אנחנו מעוניינים בפינוי בינוי. איך בעצם מתחילים?

ישנן כמה דרכים שבהן ניתן ליזום תהליכי התחדשות עירונית ובפרט פרויקטי פינוי בינוי. 

בחלק מהערים, הפרויקט נכלל בתוכנית עירונית המתמקדת בשכונה כלשהי. במקומות אחרים, יהיו אלה הדיירים עצמם שמעוניינים למצוא קבלן מתאים.
הדיירים יתבקשו לקבל את הסכמתם של 80% מהדיירים כאמור ואיתה לפנות לאגף לתכנון ולבנייה המקומי ולקבל את אישורו הראשוני. 

הפרויקט עצמו יוכל להתבצע דרך שני מסלולים עיקריים:

1. מתווה של פינוי ואז בינוי – המסלול המוכר שבו הורסים תחילה את המבנה הישן ומקימים במקומו בניין חדש. בין לבין, הדיירים יתגוררו בדירות אחרות במימון היזם. בסיום הבנייה, הדיירים יקבלו דירות בבניין החדש כאשר דירות נוספות שנבנו בו יימכרו מצד היזם כחלק ממימון הפרויקט. 
2. מתווה של בינוי ואז פינוי – היזם יבנה בשטח ריק ומופשר לבנייה בסמוך לשטח הבניין הקיים.
   משהבנייה תושלם, הדיירים יוכלו לעבור לדירותיהם החדשות וכך לחסוך את תקופת המגורים בשכירות. כעת הבניין הישן ייהרס ובמקומו ייבנה בניין נוסף וחדש לאכלוס דיירים חדשים וכן הלאה.
   תהליך זה יתרחש כמובן, רק אם קיימת קרקע סמוכה שניתן לבנות עליה. 

כל אחד מהתהליכים הללו כרוך לעתים בחוסר וודאות, בהסכמות גורפות של הדיירים, השקעה בזמן ומחשבה, סבלנות, אורח רוח ושיתוף פעולה בין כל באי הפרויקט. 

על מנת לסנכרן בין כולם בדרך המיטבית, יש לפנות בנקודה זו אל עורך דין התחדשות עירונית כדי שיספק ייעוץ והכוונה לדיירים בנוגע מציאת היזם/ הקבלן והעמדת קריטריוני בדיקה מתאימים, אופן האבחון של הצעתו ודרכי ההתנהלות המלאים בנושא מול כל הדיירים. 

עורך הדין יוכל לספק מענה בנוגע לבעיות באחוז ההסכמה, העדר עמידה בלוחות הזמנים שנקבעו לפרויקט וכל מנגנוני הפיצוי שישמרו על זכויות הדיירים לאורך כל התהליך. 

שלבי תהליך פינוי בינוי – מעודכן 2022:

• השלב הראשון: הכרזה על בניין, מתחם או שכונת מגורים המיועדים לפינוי בינוי. הכרזה זו תתקיים על ידי היזם, דיירי המבנה או העירייה עצמה. ההחלטה הסופית תיקבע על ידי וועדת התכנון המקומית שכפופה למשרד הבינוי והשיכון.
• השלב השני: הכנת תב”ע למתחם הרלוונטי, בידי היזם או ע”י העירייה, בהתאם לזהות יוזם ההליך.
• השלב השלישי: אישור התב”ע מול וועדת התכנון והבנייה המקומית ומול מועצת התכנון והבנייה האזורית. לרוב נציג הדיירים או היזם יהיו האחראים להעברת התוכנית לאישור.
• השלב הרביעי: עדכון בעלי כל הדירות בכפוף לקבלת האישור.
• השלב החמישי: בחירה בחברת הבנייה המבצעת את הפרויקט, כאשר לרוב ייעשה זאת נציג מקצועי מצד הדיירים.
• השלב השישי: ניהול מו”מ בין הדיירים לחברת הבנייה ובסיומו חתימה על חוזה.
• השלב השביעי: הדיירים יתפנו מרצונם למתחמים מושכרים אחרים. אחריות הפינוי היא בידי חברת הבנייה.
• השלב השמיני: קבלת היתרי הריסה ובנייה על סמך תוכנית התב”ע. משך הפרויקט עומד לרוב על 3-4 שנים.

יתרונות פינוי בינוי

כפי שקראתם, תהליכי התחדשות עירונית ופינוי בינוי בפרט טומנים בחובם שורה של יתרונות: שדרוג של הדירה הקיימת בשטחה ובנכסיה (תוספות אפשריות כמו חדר נוסף, חדר ממ”ד, מרפסת, מחסנים, חניה ועוד), השבחת ערך הנובעת הן מהדירה והן מהלובי והמבואה החדישים, מראה חדיש ומודרני התואם את אורח החיים הנוכחי, שיפור הנגישות והבטיחות ברמת התקנים הנדרשים לכך בחוק, מימון הוצאות מלא מצד הקבלן או היזם בפרויקט לרבות תשלום השכירות והמיסים ועוד. בנוסף מביא התהליך לעליית ערך ללא הוצאה כספית כלשהי מצד הדיירים, כך שנוצר ביקוש יעיל לדירות החדשות המושך למקום תושבים חדשים ותורם לבניית קהילה איכותית. על מנת לעשות סדר בנושא ככל הניתן, ריכזנו עבורכם טבלת יתרונות ואתגרים בתהליכי פינוי בינוי:

יתרונות פינוי בינוי	אתגרים בתהליך
שדרוג הדירות מבחינת שטח ונכסים	הצורך בהסכמה של 80% מהדיירים
השבחת ערך הנכס ולובי המבנה	יירים סרבנים שעשויים לעכב את הפרויקט
מראה חדיש ומודרני התואם לאורח החיים	חשש מהבטחות שלא יתקיימו מצד הקבלן
שיפור הנגישות והבטיחות לפי התקנים	חשש מפשיטת רגל או נטישת הפרויקט ע”י הקבלן
מימון מלא מצד הקבלן לכל ההוצאות	עלויות גבוהות ועומס כלכלי על היזם
עליית ערך הנכס ללא הוצאה מצד הדיירים	חשש מסכסוכים בין דיירים על זכויות יתר
הקלה בארנונה למשך 5 שנים	תלות בתכנון ואישור של ועדת התכנון המקומית
בניית קהילה איכותית וחדשה	חוסר וודאות ודרישה לסבלנות ושיתוף פעולה

בשורה התחתונה:

פינוי בינוי הוא פרויקט מורכב, שבו האינטרס יהיה לשמור על הזכויות המלאות בכפוף לביצוע חלק ומהיר ככל הניתן.

סיוע מצד עורך דין פינוי בינוי מקצועי המתמחה בדיני מקרקעין וצבר ניסיון עשיר בהליכים מהסוג הזה, צפוי למקסם את הרווח מהפרויקט ולסייע להתקדמותו המוצלחת, תוך מתן ייעוץ, תמיכה ושירות משפטי לכל הגורמים המעורבים.

לייעוץ בנושא פנו למשרד עוה”ד ל. עמידור ושות’ הנחשב לחלוץ תחום הפינוי בינוי בישראל ובעל ניסיון של למעלה מ-20 שנה בתחום זה.