חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי): עדכני לשנת 2024

רגע לפני שמרחיבים בנושא של חוק פינוי בינוי, יש לציין כי ישראל של שנת 2024 עוסקת בהרחבה במציאות הדיור הנוכחית ובמרכזה משבר יוקר הדיור.

אולם אחד הפתרונות שמצאה לכך המדינה הוא ההתחדשות העירונית, שמביאה עמה תועלות כלכליות, סביבתיות וחברתיות רבות, ביניהן גם האפשרות לתגמל את הדיירים מכוח חוק פינוי בינוי.

במאמר זה נעמוד על החוק, השינויים, התוספות והעדכונים שבוצעו בו עד לשנת 2024 ועל כל הפרטים שחשוב לדעת לדיירים שמתעתדים להשתתף בהליך זה.

חוק פינוי בינוי, הידוע גם בשמו המלא “חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס”ו-2006”, מהווה אבן דרך משמעותית בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. מטרתו העיקרית היא לאפשר ולעודד הריסה של מבנים ישנים ובניית מבנים חדשים ומודרניים במקומם, תוך שיפור איכות החיים של התושבים והתשתיות העירוניות. החוק מספק מסגרת משפטית מקיפה להסדרת פרויקטים אלה, תוך איזון בין צרכי היזמים, הדיירים והרשויות המקומיות.

 

התחדשות עירונית: מהותה וחשיבותה

בתאריך 12.9.2021 קרס בניין המגורים ברחוב סרלין 38 שבחולון, עד היום לא ברור בדיוק מדוע.

יממה קודם לכן פונו הדיירים בשל הכרזת המבנה כמסוכן ומצוי בסכנת קריסה, אלא שהמציאות מסתבר, התממשה מהר יותר ממה ששיערו בנפשם. 

אותו תרחיש תואר כמובן כאירוע חריג ונדיר, אך סביר להניח שלא האחרון.

בנייה מיושנת, הזנחה מתמשכת וגם העדר עמידה בתקני בטיחות נדרשים לרבות תקן עמידה ברעידות אדמה, מאפיינת מבנים רבים בערי ישראל בהם שואפת המדינה לטפל, באמצעות המועצה או העירייה המקומית. 

זהו המפתח להבנת תהליך ההתחדשות העירונית, שמיועד בבסיסו לטיפוח איכות החיים המודרנית, לצד תאימות באיכות הבנייה ועמידות גבוהה ברמת הבטיחות.

תמ”א 38 (התוכנית לחיזוק מבנים) היא אספקט חיוני וחשוב של התחדשות עירונית, כאשר פינוי בינוי מהווה אספקט נוסף שלה, העונה גם על צרכים ברמת הנדל”ן המקומי.

היסטוריית החוק והתפתחותו

חוק פינוי בינוי עבר גלגולים רבים מאז חקיקתו הראשונית ב-1965. בגרסתו המקורית, החוק לא דרש הסכמה של הדיירים לפינוי, והמדינה הייתה יכולה להכריז על שיקום מבנים ואזורים שלמים ללא התייעצות עם התושבים. הפיצוי לדיירים היה במזומן ולא בדירות חדשות, מה שהוביל לקשיים רבים ביישום החוק.

נקודת מפנה משמעותית התרחשה ב-1996 עם הקמת ועדת אייגס, בראשות איתי אייגס, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר דאז. המלצות הוועדה, שאומצו על ידי הממשלה ב-1998, כללו מתן תוספות בנייה לקבלנים במתחמים שיוכרזו לפינוי-בינוי.

זה היה צעד ראשון לקראת המודל הכלכלי שמאפשר את קידום הפרויקטים כיום.

שינויים ועדכונים חשובים במסגרת חוק פינוי בינוי לשנים 2021-2024

ישנם מספר תמורות ועדכונים שונים אשר נוצרו מכורח השנים ובמסגרת חוק פינוי בינוי, להלן כמה מהם:

הפחתת אחוז ההסכמה מצד הדיירים

בחוק ההסדרים האחרון שהוגש בשנת 2021, הופיעה גם ההפחתה ברף ההסכמה הנדרש לפרויקטים של פינוי בינוי.

אם עד כה נדרש במסגרת חוק פינוי בינוי היקף של 80% הסכמה למהלך מצד הדיירים, כעת ירד הרף לשני שלישים, המהווים 67% מכלל הדיירים בלבד.

כמובן שהחוק חושף דיירים סרבנים להליכי תביעה, כך שבהינתן אי הסכמה סבירה מצד חלקם, יתר הדיירים יחד עם יזם הפרויקט יוכלו לתבוע בגין נזקים שנגרמו מכך. 

הדיירים שתומכים בפינוי בינוי, יוכלו גם לדרוש מעורך הדין המלווה את הפרויקט לחתום בשם הסרבנים על ההסכם.

חשוב להבהיר כי שינוי זה בחוק מתייחס לפינוי בינוי בלבד ואיננו משתייך לחוק פינוי בינוי לתמ”א 38 בו עדיין נדרשת הסכמה של 80%. 

הפחתת אחוז ההסכמה הנדרש היא שינוי משמעותי שנועד להקל על קידום פרויקטים של פינוי בינוי. עם זאת, חשוב להדגיש כי החוק עדיין מספק הגנות לדיירים המתנגדים, במיוחד כאשר התנגדותם נובעת מסיבות סבירות. זהו איזון עדין בין הרצון לקדם התחדשות עירונית לבין ההגנה על זכויות הפרט.

כמובן שיש מקרים שבהם ההתנגדות לפינוי בינוי נובעת מנסיבות אישיות, למשל חריגות בנייה קיימות שלמעשה לא יקבלו ביטוי במסגרת הבנייה החדשה.

אם אותם דיירים ביצעו עבירות בנייה כמו למשל השתלטות על מרחב ציבורי, על הגג המשותף, בניית מרפסת, פיצול הדירה וכד’, הרי שיש להם סיבה טובה להתנגד משום שכעת הנכס החדש לא יכיל את אותו “השדרוג”. 

חוק פינוי בינוי בהתאם לחוק ההסדרים החדש, מאפשר להתגבר על כך לראשונה, תוך הוצאת קבוצה זו מהרוב הנדרש לבעלי הדירות כדי להסכים על הפרויקט, כך שניתן יהיה להסתפק בהסכמת 67% מהדיירים בלבד. 

חשוב לציין כי החוק מתייחס באופן מפורט לסוגיית הדיירים הסרבנים. הוא מגדיר מתי סירוב נחשב “סביר” ומתי הוא עלול להיחשב “בלתי סביר”. על פי החוק, סירוב יכול להיחשב כסביר במספר מקרים, כגון:

1. כאשר העסקה אינה כדאית כלכלית עבור הדייר.
2. כאשר לא הוצעו לדייר מגורים חלופיים הולמים לתקופת הבנייה.
3. כאשר לא הוצעו בטוחות מספקות להבטחת זכויות הדייר.
4. כאשר קיימות נסיבות אישיות מיוחדות שהופכות את העסקה לבלתי סבירה עבור הדייר.

במקרים של סירוב בלתי סביר, החוק מאפשר לבית המשפט לקבוע כי הדייר הסרבן אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות, או אף לאשר את ביצוע העסקה ולמנות גורם שיחתום בשם הדייר הסרבן.

הפחתת גיל הזכות לחלופות בפינוי בינוי

עניין נוסף שהוכנס משנת 2021 הוא חוק פינוי בינוי לקשישים, המאפשר כעת לקשישים לבחור חלופות לדירה כבר מגיל 70 במקום 75 כפי שהיה עד כה.

כמו כן, קשישים מגיל 75 יוכלו לקבל את שווי הדירה המהוון ללא צורך בפינוי למשך תקופת הבנייה וזאת במקום 80 כפי שהיה עד כה. 

תיקון זה מדגיש את המגמה של החוק להגן על אוכלוסיות פגיעות. עבור קשישים, החוק מחייב את היזם להציע מגוון חלופות, כגון מעבר לבית הורים, רכישת דירה חלופית, או קבלת תמורה כספית. מטרת הוראות אלו היא להבטיח שקשישים לא ייפגעו מהתהליך ויוכלו לבחור את האפשרות המתאימה ביותר עבורם.

שינויים ותיקונים בחבויות המס

שינוי נוסף מתייחס למיסוי שחל כלפי חוק פינוי בינוי כלפי מס השבח, היטל השבחה ומע”מ על תשומות הבנייה.

התיקון קובע כי בעת התקיימותן של שתי דירות במתחם שהוגדר כפינוי בינוי, יחול פטור ממס שבח.

בנוסף, בוטלה ההגבלה על העברת דירה לקרוב ללא תמורה וזאת אם ההעברה בוצעה 24 חודשים טרם החתימה על הסכם הפרויקט.

כמו כן, באשר לחוק פינוי בינוי היטל השבחה, גובהו יעמוד כברירת מחדל על 50%, אך הרשות המקומית תוכל לקבוע אותו כאחת משלוש מדרגות בהתאם למיקומו המוניציפלי בשטח הרשות: 50% היטל השבחה, 25% היטל השבחה או מתן פטור מלא. 

מדובר במהלך עם משמעות מרכזית מאוד ליזמים, שמייצרת כלפיהם וודאות גבוהה יותר ואף מפחיתה את הצורך לפנות לשמאים כגורם מכריע המייקר את הפרויקט.

כמובן שקביעת היטל ההשבחה בתעריפים מראש תשרת גם את הדיירים, כך שהם יהיו מוגנים מפני הבטחות ללא כיסוי מתאים מצד היזמים, או מפני מצבים שבהם הדיירים נוטלים את המיסוי על עצמם מכיוון שפטורי מס שבח ומע”מ קיימים רק על דירה ראשונה, אך בעקבות הפעולה הפרויקט נתקע. 

למידע המלא על מס שבח ומיסוי נוסף בפינוי בינוי >>

חשוב לציין כי החוק מתייחס גם לסוגיית המיסוי בצורה מקיפה. מטרת ההוראות בנושא זה היא לעודד פרויקטים של פינוי בינוי על ידי הקלות מס משמעותיות. למשל, החוק קובע פטור ממס שבח לדיירים בתנאים מסוימים, כאשר שווי דירת התמורה אינו עולה על תקרה מסוימת. בנוסף, ישנן הקלות במס רכישה ליזמים, מה שמגדיל את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.

תנאים חדשים לזכאות ביטול החוזה באופן חד צדדי

חוק פינוי בינוי גם קובע כיום כי דיירים יהיו רשאים לבטל הסכם עם יזם שלא מצליח לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו לפרויקט.

זאת להבדיל מהמצב עד לשנת 2021, במסגרתו נאלצו הדיירים “לרטון בדממה” כלפי האיחור או לנהל מאבק משפטי יקר ומתיש. 

כיום, יזם שלא יצליח להשיג תוך שנתיים 50% מחתימות הדיירים מרגע שחתם חוזה עם בעל הדירה הראשון ו-60% חתימות תוך 4 שנים, ניתן יהיה לבטל עמו את הסכם ההתקשרות.

בנוסף, אם היזם לא הגיש תב”ע לאישור תוך 4.5 שנים ממועד החתימה עם הדייר הראשון, גם אז ניתן יהיה לבטל מולו את ההסכם. 

הוראות אלו מדגישות את המגמה של החוק להגן על זכויות הדיירים ולוודא שפרויקטים מתקדמים בקצב סביר. חשוב לציין כי החוק מאפשר הארכה של תקופות אלו בשנה נוספת במקרים של מתחמים גדולים (120 יחידות דיור ומעלה). זוהי דוגמה נוספת לאיזון שהחוק מנסה ליצור בין צרכי היזמים לבין הגנה על הדיירים.

בנוסף, החוק מחייב שקיפות מצד היזמים. למשל, היזם נדרש לקיים כינוס של בעלי הדירות לפני חתימה על עסקת פינוי בינוי ראשונה, ולמסור להם מסמך המפרט את עיקרי ההצעה. זהו צעד חשוב להבטחת מידע מלא לדיירים לפני קבלת החלטות משמעותיות.

חוק פינוי בינוי: מהות החוק וסוגיות חשובות 

חוק פינוי בינוי בישראל נחקק בשנת 1965, במטרה לשקם שכונות וותיקות שנבנו עם קום המדינה.

החוק במקור לא קבע כי יש לקבל הסכמה מצד הדיירים למהלך ועליהם היה להתפנות מהנכס שהופקע מהם בהתאם להחלטת המדינה.

בנוסף, הדיירים המפונים קיבלו פיצוי כספי במזומן ולא דירה חדשה בפרויקט.

כמובן שהתנהלות זו גרמה לכשלים קשים בקידום ובביצוע התוכנית במשך עשורים רבים. 

השינוי הראשון התרחש לאחר ועדת אייגס (1996), במסגרתה הומלץ לספק לקבלנים תוספות בנייה במתחמי פינוי בינוי.

הפרויקט הראשון בשיטה זו יצא לדרך בשנת 2001 ובהמשך לכך, נקבע כי יהיה צורך בהסכם לפינוי מול הדיירים (חוק פינוי ובינוי [פיצויים], התשס”ו, 2006).

הסכם זה קבע כי נדרש רוב לפינוי של 80% מכלל הדירות ואת העובדה ש-75% מהרכוש המשותף צמוד לדירות בבעלותם. 

השינויים בחוק לאורך השנים משקפים את ההבנה הגוברת של המחוקק לגבי מורכבות פרויקטי פינוי בינוי. אחד השינויים המשמעותיים הוא הגדרת “רוב מיוחס מבין בעלי הדירות” הנדרש להסכמה על פרויקט. כיום, החוק מגדיר זאת כבעלי הדירות שבבעלותם שני שלישים לפחות מתוך כלל הדירות במתחם, וכן מתקיימים בהם תנאים נוספים לגבי בעלות ברכוש המשותף.

חשוב לציין כי החוק מתייחס גם למצבים מיוחדים, כמו בתים משותפים עם מספר קטן של דירות. למשל, בבית משותף עם 4 או 5 דירות, הרוב המיוחס מוגדר כבעלי הדירות שבבעלותם שלוש דירות לפחות, ובתנאי שיש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות. הוראות אלו מדגימות את הניסיון של המחוקק להתאים את החוק למגוון רחב של מצבים מעשיים.

חוק פינוי בינוי סעיף 6

תיקון מס’ 6 לחוק פינוי בינוי (התשע”ח, 2018), ביקש לעודד את היזמים והדיירים בביצוע הפרויקט, כך שתובטח לדיירים דירה חדשה בשווי גדול יותר מזו המקורית.

הדיירים יוכלו לבחור בפיצוי כספי כתחליף לדירה ובכפוף למו”מ עם היזם. הפרויקט החדש מוכרח לכלול ממ”ד, גינות ושטחים ירוקים, חניות ולעתים גם הקמת מרכז קניות או מוסדות חינוכיים. 

תיקון נוסף קבע כי הדיירים פטורים ממיסוי בהליכים אלה וכי תשלומי מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה יוטלו על היזם.

יתרונות נוספים מכוח התיקון מכילים את זכות הדיירים למסמך המכיל את פרטי ההצעה מצד היזם, הגשת סעדים במקרה של הפרות, חבויות פיצוי, חובות שקיפות וגילוי, תקנות מחייבות ועוד. 

תיקון מס’ 6 הביא עמו שינויים משמעותיים נוספים, במיוחד בכל הנוגע להגנה על אוכלוסיות מיוחדות. למשל, החוק מגדיר הוראות מיוחדות לגבי קשישים (מגיל 70 ומעלה) ואנשים עם מוגבלויות. עבור קשישים, החוק מחייב את היזם להציע חלופות מגורים מותאמות, כמו אפשרות למעבר לבית הורים או קבלת דירה חלופית בשווי דומה. לגבי אנשים עם מוגבלויות, החוק דורש שהדירה החדשה או החלופית תכלול את כל ההתאמות הנדרשות.
בנוסף, החוק מתייחס לסוגיית השמאות בפרויקטי פינוי בינוי. הוא מאפשר מינוי “שמאי פינוי בינוי” על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אשר תפקידו לקבוע אם העסקה כדאית כלכלית לדיירים. קביעה זו יכולה להוות ראיה משמעותית בהליכים משפטיים, במקרה של מחלוקת בין דיירים ליזמים.

מה קובע חוק פינוי בינוי לגבי דיירים סרבנים?

דיירים המסרבים לעסקת הפינוי ושבאים בדרישות בלתי סבירות סביב הנושא, חשופים לתביעה משפטית במסגרתה הם יחויבו לשלם בגין נזקים שנגרמו מפעולותיהם, בין היתר עיכוב הביצוע או ביטול הפרויקט המתוכנן. 

סירוב סביר לעסקה יכול להתרחש במספר מצבים מצומצמים בלבד:

• העסקה איננה כדאית מבחינה כלכלית
• לא הוצע לבעל הדירה מקום מגורים חלופי לתקופת הבנייה
• לא הוצעו לבעל הדירה בטוחות מתאימות
• לבעל הדירה יש נסיבות אישיות במסגרתן הוא מסרב למהלך
• בעל הדירה הוא אדם בעל מוגבלות או לחילופין מתגורר עם בן משפחה בעל מוגבלות ושהמגורים החלופיים המוצעים לו אינם מתאימים למוגבלות הקיימת. 

כל מקרה אחר ייחשב כסירוב בלתי סביר בעיני בית המשפט ולכן השופט בדין עשוי לקבוע כי אותו דייר אחראי בנזיקין כלפי יתר הדיירים ועל כן יישא בנזקיהם.

יחד עם זאת, ייתכן שהחיוב בפיצוי יתרחש כלפי חלק מהדירות ולא כוללן, זאת על פי סוג והיקף הנזק, הנסיבות המדויקות במקרה ויכולתו האישית של הסרבן לשלם בפועל. 

חשוב להדגיש כי החוק מספק מנגנון משפטי מפורט לטיפול בסוגיית הדיירים הסרבנים. בית המשפט, בבואו להכריע בעניין דייר סרבן, רשאי לנקוט במספר צעדים:

1. קביעת אחריות נזיקית: בית המשפט יכול לקבוע כי הדייר הסרבן אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות בגין הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה.
2. אישור העסקה: בית המשפט רשאי לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיהיה מוסמך להתקשר בעסקה בשם הדייר הסרבן.
3. הקטנת שיעור הפיצויים: החוק מאפשר לבית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, לקבוע כי בעל הדירה המסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות. בהחלטה זו, בית המשפט ישקול גורמים כמו גובה הנזק שנגרם, כושר הפירעון של הדייר הסרבן, ונסיבות העסקה.
4. התחשבות בנסיבות מיוחדות: החוק מכיר בכך שלעתים יש נסיבות אישיות מיוחדות שבגללן הסירוב של דייר יכול להיחשב סביר. למשל, אם מדובר באדם עם מוגבלות והדירה החלופית אינה מותאמת לצרכיו.

חשוב לציין כי החוק גם מתייחס למצבים בהם בעל דירה מחזיק ביותר מדירה אחת בבניין. במקרים כאלה, החוק קובע נוסחה מיוחדת לחישוב משקל ההסכמה של בעל דירות מרובות, כדי למנוע מצב בו בעל דירות רבות יכול לחסום את הפרויקט לבדו.

ערבויות חוק מכר בפינוי בינוי

ערבות חוק מכר מופקדת מצידו של היזם לטובתם של בעלי הדירות בפרויקט החדש ורוכשי הדירות החדשות באותו הפרויקט.

בפועל, כל אלה ימכרו את הזכויות הקיימות להם ליזם כבטוחה וזאת למקרה שבו הוא לא יוכל להשלים את הפרויקט ולמסור את הדירות המובטחות.

זוהי הלכה למעשה “ערבות חוק מכר”, שנועדה למקרים שבהם לא קיימת האפשרות מצידו של היזם להשלים את הבנייה ואת המסירה לבעלי הזכויות, כך שסכום הערבות יועבר לטובתם.

התהליך המקובל מתרחש בסמוך למועד הפינוי, בו היזם מוסר ערבות חוק מכר ששוויו בגובה הדירה החדשה. בנוסף, כתנאי לביצוע הפינוי, היזם מוסר ערבות בנקאית אוטונומית שממנה ימומנו דמי השכירות לאורך התקופה.

אם על הדירה המפונה קיים שעבוד (משכנתא או עיקול), היזם יתחייב בהסכם להסדר שלפיו המשכנתא תוסר והדירה תשועבד לטובת הפרויקט, בכפוף להעמדת בטחונות. 

חשוב להדגיש כי נושא הבטוחות בפרויקטי פינוי בינוי הוא קריטי להגנה על זכויות הדיירים. החוק מתייחס לכך באופן מפורט:

1. סוגי הבטוחות: החוק מחייב את היזם להעמיד ערבויות מסוגים שונים, כולל ערבות בנקאית, ערבות חוק מכר, ולעתים אף ביטוח. מטרתן להבטיח את זכויות הדיירים במקרה של כשל בפרויקט.
2. היקף הבטוחות: גובה הערבויות נקבע בהתאם לשווי הדירה החדשה ועלויות נוספות כמו דמי שכירות לתקופת הבנייה. זאת כדי להבטיח כיסוי מלא של זכויות הדיירים.
3. מועד מסירת הבטוחות: החוק קובע כי על היזם למסור את הבטוחות לדיירים לפני תחילת הפינוי. זהו תנאי הכרחי לתחילת העבודות.
4. תוקף הבטוחות: הערבויות צריכות להישאר בתוקף עד למסירת הדירות החדשות לדיירים ורישום זכויותיהם בטאבו.
5. מימוש הבטוחות: החוק מפרט את התנאים בהם ניתן לממש את הבטוחות, למשל במקרה של פשיטת רגל של היזם או עיכוב משמעותי בפרויקט.

חשוב לציין כי תפקידו של עורך הדין המלווה את הדיירים הוא קריטי בהבטחת הבטוחות הנאותות. עורך הדין צריך לוודא שהבטוחות עומדות בכל דרישות החוק ומספקות הגנה מקסימלית לדיירים.

לסיכום:

חוק פינוי בינוי קובע ומסדיר את התנאים להתנהלות תקינה ויעילה בפרויקטים של התחדשות עירונית, כאשר הוא מתעדכן, משתנה ומתחדש בהתאם לצרכים והסוגיות העולים מן השטח עם התרחבות היקפי הביצוע הנוכחיים.

עורך דין פינוי בינוי המלווה את הפרויקט יוכל לספק מענה משפטי יעיל לכל אורך הדרך, בכפוף לחוק והפסיקה ובהתאם להיכרות רחבה עם כל הדקויות המתעדכנות ומשתנות מעת לעת. 

חשוב להדגיש כי חוק פינוי בינוי הוא חלק ממערכת חוקים רחבה יותר העוסקת בהתחדשות עירונית. חוקים נוספים כמו חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית וחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) משלימים את המסגרת החוקית. הבנה מעמיקה של כל המערכת החוקית הזו היא קריטית לכל מי שמעורב בפרויקטי פינוי בינוי, בין אם מדובר ביזמים, דיירים או עורכי דין המתמחים בתחום.