מילון מושגים – התחדשות עירונית

פרסמנו עבורכם את מילון המונחים המלא בתחום התחדשות עירונית בישראל. המידע מבוסס על מילון הרשות הממשלתית להתחדשות והוא באחריות המשתמש בלבד.

א’

מה זה אחוזי בנייה?

שיטה לחישוב זכויות הבנייה שתכנית מקנה במגרש. שיטת זו מתייחסת לכמות זכויות הבנייה עבור כל קומות המבנה, באחוזים מתוך שטח המגרש. למשל בית ספר של שלוש קומות הבנוי על 50% משטח המגרש, מבטא 150% בנייה (50% בכל קומה).

מה זה ארנונה?

מס שמטילה רשות מקומית על מחזיקים של נכסים שמצויים בתחומה על פי קריטריונים שקבעה, לרבות סוג השימוש בנכס (מגורים, מסחר, משרדים, תעשייה), שטח הנכס והאזור בו הוא נמצא. בנסיבות מסוימות, ישנה הנחה לתקופה קצובה בתשלומי ארנונה לדיירים החוזרים לגור בפרויקט התחדשות עירונית, ונאלצים לשאת בתשלומי ארנונה גבוהים יותר בשל הגדלת שטח דירתם או בשל עליית תעריף הארנונה באזור הפרויקט.

ב’

מה זה בנק מלווה?

ברוב הפרויקטים להתחדשות עירונית היזם נזקק לסיוע במימון הפרויקט ולצורך כך, נוטל הלוואה מבנק. בנק זה, המכונה “בנק מלווה”, מעמיד הלוואה ליזם בכפוף לרישום שעבוד על הקרקע לטובתו.

 

ג’

מה זה גורם מלווה?

בנק ו/או גוף אשראי חוץ בנקאי, לרבות חברות ביטוח, המוסמך על פי חוק להנפיק ערבויות בנקאיות או פוליסות ביטוח לטובת הדיירים. ברוב הפרויקטים להתחדשות עירונית היזם נזקק לסיוע במימון ולצורך כך, פונה לגורם מלווה לקבלת ליווי פיננסי.

 

ד’

מה זה דייר סרבן?

בעל דירה בבית משותף שמסרב למכור את זכויותיו בדירתו ליזם לשם ביצוע עסקת פינוי ובינוי או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים.  רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ שהסכים לעסקה, יכול לתבוע דייר זה על הנזק הכלכלי הנגרם מסירובו או לדרוש אכיפת ביצוע כנגדו. בהתייחס לעסקת פינוי בינוי, החוק קובע מפורשות באילו תנאים הסירוב ייחשב סביר.

מה זה דוח אפס?

דו”ח כלכלי המעריך את הרווח הצפוי מיישום פרויקט, לשם קביעת הכדאיות הכלכלית לביצועו. הדו”ח נערך על ידי שמאי, בהסתמך, בין היתר, על זכויות הבנייה, הערכת שווי הקרקע ותחזית המכירה של הדירות החדשות. הדו”ח מיועד לבנקים או לגורם אחר העתיד לממן את הפרויקט.

מה זה דוח חברתי במיזמי התחדשות עירונית?

דו”ח המסייע בבניית תכנית חברתית-קהילתית למתחם ולהתאמת התכנון לצרכי התושבים המתגוררים בתחום הפרויקט. הוא כולל מיפוי חברתי של מתחם ההתחדשות העירונית, ניתוח מצב קיים ובניית תכנית לליווי חברתי ולמתווה שיתוף הציבור במתחם.

מה זה דיור ציבורי?

דירות המצויות בבעלות המדינה ומנוהלות על ידי חברות משכנות, ומשמשות למגוריהם של דיירים הזכאים לדיור ציבורי, תמורת תשלום חודשי מופחת. דיירי הדיור הציבורי המתגוררים במתחם התחדשות עירונית רשאים לבחור אם לחזור להתגורר בדירת דיור ציבורי במתחם לאחר מימוש הפרויקט, לעבור לדירת דיור ציבורי מחוץ למתחם או לרכוש את הדירה בה התגוררו.

 

ה’

מה זה הודעה לפי סעיפים 78,77?

מוסד תכנון רשאי להודיע על הכנת תכנית (סעיף 77) ועל הגבלת מתן היתרי בנייה באופן זמני בתחום אותה תכנית (סעיף 78) כדי לאפשר את מימושה המיטבי. במסגרת ההגבלה קובע מוסד התכנון תנאים להוצאת היתרים. התנאים יהיו בתוקף עד הפקדת התכנית או עד שלוש שנים מיום פרסומם, לפי המאוחר, וניתן להאריכם לתקופות נוספות מנימוקים מיוחדים.

מה זה היתר בנייה?

אישור שניתן על ידי רשות רישוי מקומית לביצוע הליכי הבנייה שאושרו במסגרת התכנית וקובע תנאים לביצוע עבודות אלו.

מה זה היטל השבחה?

תשלום שבעל נכס חייב לשלם לרשות המקומית במקרה שבו אושרה  תכנית שהשביחה את ערך הנכס (היינו, העלתה את ערכו בשל תוספת זכויות בנייה, שינוי ייעוד וכיוצא באלה). היטל ההשבחה הוא בשווי מחצית ההשבחה שנוצרה לבעל הנכס. בפרויקטי התחדשות עירונית ניתן לקבל, בתנאים מסוימים, פטור חלקי או מלא מהיטל השבחה.

מה זה הסכם ארגון?

הסכם שעניינו ארגון בעלי הדירות בבית משותף לשם קידום עסקת התחדשות עירונית. במסגרת הסכם זה בעלי הדירות מתחייבים למארגן או ליזם  לבלעדיות לתקופות מוגבלות על פי לוחות הזמנים הקצובים בחוק לארגון עסקאות. חשוב לציין כי הסכם הארגון הוא אינו עסקה מלאה של פינוי ובינוי או תמ”א 38.

מה זה הסכם מלא (עסקה מלאה)?

חוזה בין יזם לבעל דירה אשר על פיו מתחייב בעל הדירה למכור את זכויותיו לצורך הריסת המבנה ובניית אחר תחתיו. על חוזה זה לכלול, בין השאר, עקרונות לקביעת התמורה שיקבל בעל הדירה, הערבויות השונות שמוצעות על יד היזם, פרטים על הגורם שיבצע את הבנייה כולל ניסיונו המקצועי, אמצעי התקשרות עימו והמועדים לקידום שלבי הפרויקט.

מה זה הערת אזהרה?

הערה שניתן לרשום על זכויותיו של בעל נכס ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין (טאבו), לפיה בעל הנכס מתחייב לעשות בהן עסקה או להימנע מלעשות בהן עסקה. להערת אזהרה שימושים שונים. כך, למשל, הערה בדבר התחייבותו של בעל דירה למכור את דירתו נועדה למנוע עסקה סותרת או הערת אזהרה על הקרקע לטובת מי שרכש דירה בבניין שנבנה עליה היא אחת הבטוחות שקבלן יכול להעניק לרוכש דירה, על פי כללי חוק המכר.

ו’

מה זה ועדה מחוזית לתכנון ובנייה?

מוסד תכנון האחראי על תחום התכנון במחוז. בישראל פועלות שש ועדות מחוזיות. הוועדה המחוזית מפקחת על עבודת הוועדות המקומיות, יוזמת תוכניות מתאר מחוזיות ומתווה את מדיניות התכנון במחוז. הוועדה היא הגורם המוסמך לאשר את מרבית התכניות המקודמות המחוז ובכללן התכניות להתחדשות עירונית, למעט תכניות המקודמות בערים בהן קיימת ועדה עצמאית מיוחדת או על ידי הוותמ”ל (ותמ”ל – ראו להלן).

מה זה ועדה מקומית לתכנון ובנייה?

מוסד תכנון האחראי על תחום התכנון והבנייה ברמה המקומית. לוועדה סמכות לאשר היתרי בנייה ותכניות מסוימות בתחומה. היקף סמכותה של הוועדה המקומית משתנה בהתאם למעמדה כוועדה מקומית רגילה, עצמאית או עצמאית מיוחדת. ועדה מקומית שהוסכמה כוועדה עצמאית מיוחדת, רשאית לאשר בעצמה תכניות פינוי בינוי.

מה זה ותמ”ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור)?

מוסד תכנון שהוקם לצורך אישור תכניות מגורים גדולות בלוח זמנים הדוק. הוועדה פועלת במתכונת של “תכנית אחת בוועדה אחת”, והוקנו לה מרבית הסמכויות של המועצה הארצית לתכנון ובנייה. החל מיולי 2017 רשאית הוועדה לאשר גם תוכניות פינוי בינוי שבהן לפחות 500 יחידות דיור.

 

ז’

מה זה זכויות בנייה?

שטחי הבנייה שניתן לבנות בכל מגרש בהתאם לתכנית הבנייה.

מה זה זיקת הנאה?

זכות קניינית הניתנת לאדם לעבור ברגל או ברכב במקרקעין הנמצאים בבעלותו של אדם אחר.

 

ח’

מה זה חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע”ז-2017?

למעשה, חוק פינוי בינוי מסדיר את פעילותם של מארגני עסקאות פינוי-בינוי ותמ”א 38. החוק מגדיר למארגן דרישות שעליו לבצע קודם החתמה (קיום כנס, תוכנו, צורת ההסכם וכו’) וכן חובת שקיפות, נאמנות ועוד. כמו כן, מגדיר החוק פעולות ולוחות זמנים קצובים להליך שאי-עמידה בהם מביאה לפקיעת הסכם הארגון.

מה זה חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), התשס”ו-2006?

מטרת החוק היא עידוד הוצאתן לפועל של עסקאות פינוי בינוי. החוק מגדיר ליזם  חובת קיום כנס ומסירת מסמך עיקרי הצעה, מגדיר חיוב הצעת תמורות ייעודיות לקשישים בפרויקטים של פינוי בינוי, מציע סיוע לדיירים בקבלת חוות דעת כלכלית לפרויקט של שמאי פינוי בינוי מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ומעמיד כלי משפטי להתנהלות במקרה של בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר.
חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), התשס”ו-2006

מה זה חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח-2008?

חוק זה קובע את הכללים לפעולה לפי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ”א 38). החוק קובע את שיעור בעלי הנכסים הנדרש לקבלת החלטה עבור שינויים בבית משותף לצורך חיזוקו, כגון הרחבת דירה, או הריסת הבניין ובנייתו מחדש.

י’

מה זה יזם?

בתחום ההתחדשות העירונית, יזם הוא אדם או תאגיד הפועל לקידום עסקת התחדשות עירונית, המיועדת לביצוע על ידו או על ידי קבלן מטעמו.

מה זה ייעודי קרקע?

השימושים המיועדים לקרקע לפי תכנית, כגון – מגורים, תעשייה,  מסחר ומשרדים, ושטחים פתוחים. השימושים השונים מסומנים בתכנית בצבעים שונים.

 

כ’

מה זה כדאיות כלכלית?

בכדי לממן את עלויות הריסת הבניין והקמתו מחדש או לחילופין חיזוק ומיגון המבנה הקיים, מעניקה המדינה לבעלי הזכויות במבנה זכויות בנייה אותן הם מוכרים ליזם בתמורה לביצוע העבודות. היזם בוחן האם ישנה כדאיות כלכלית עבורו על ידי ניתוח כלכלי של הפרויקט הכולל בין היתר את מספר יחידות הדיור הקיימות, שווי מטר רבוע באותו אזור, ובחינה של כמות יחידות דיור נוספות (מעבר ליחידות הדיור שהיזם יבנה עבור בעלי הדירות הקיימות) שיידרשו על מנת לכסות את עלויות הפרויקט ויצירת רווח ליזם.

 

מ’

מה זה מארגן?

אדם או תאגיד המתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון בעלי הדירות לקראת חתימה על הסכם התחדשות עירונית עם יזם.

מה זה מבנה לשימור?

מבנה שלדעת מוסד תכנון הוא בעל ערך היסטורי, לאומי, תרבותי או אדריכלי, ואשר תכנית שימור קבעה הוראות לאופן שימורו, לרבות איסור הריסה.

מה זה מושע?

בעלות משותפת במקרקעין של כמה שותפים, כאשר הבעלות של כל אחד מהם היא לפי חלקו בכל המקרקעין, ואין לאחד השותפים חלק מוגדר ומסוים בהם.
בעלות זו יכולה להיות בבניין מגורים או בחלקת קרקע שלא נעשתה בה פרצלציה (ראו ערך פרצלציה).

מה זה מכפיל יחידות דיור (מקדם הציפוף)?

היחס בין מספר יחידות הדיור המתוכננות (היוצאות) בשטח התכנית, לבין מספר יחידות הדיור הקיימות (הנכנסות) בשטחה.

מה זה מס שבח?

מס המוטל על הרווח שנצבר לאדם כתוצאה מעליית שווי דירה בעת מכירתה. בעל דירה בהתחדשות עירונית יזכה, בתנאים מסוימים, בפטור מתשלום מס זה.

מה זה מס רכישה?

מס המוטל על אדם הרוכש מקרקעין, לרבות דירה, בגין ביצוע העסקה. בעל דירה בהתחדשות עירונית הזכאי לקבלת דירת תמורה, יזכה, בתנאים מסוימים, בפטור מתשלום מס זה.

מה זה מע”מ בשיעור 0%?

הטבת מס כפולה בהתחדשות עירונית המאפשרת פטור מתשלום מע”מ עבור שירותי הבנייה הניתנים מהיזם לבעלי הדירות מחד, ומאידך, מאפשרת ליזם להזדכות על המע”מ אותו שילם עבור המוצרים שרכש עבור שירותי בנייה אלה.

 

נ’

מה זה נוהל מבא”ת (מבנה אחיד לתכנית)?

נוהל אחיד וכלל-ארצי להגשת תכניות בצורה מקוונת.

מה זה נציגות דיירים?

נציגות של בעלי הזכויות בפרויקט התחדשות עירונית שמטרתה לסייע בהתארגנות בעלי הזכויות במבנה המיועד להתחדשות עירונית ולשמש כנציגיהם  מול בעלי המקצוע (יזם, עורך דין ועוד), הרשות המקומית ומוסדות התכנון. על הנציגות להיבחר על ידי בעלי הזכויות ואינה חייבת להיות זהה לוועד הבית.

 

ס’

מה זה סעיף 23 לתמ”א 38?

סעיף זה בהוראות תמ”א 38, מאפשר לרשות המקומית להוסיף, להוריד או לשנות מההוראות הקבועות בתמ”א 38. הוראות אלו ייקבעו במסגרת תכניות מפורטות, באופן המותאם לתחומה ולצרכיה של רשות מקומית, ואשר יאושרו על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

 

ע’

מה זה עורך דין דיירים?

עורך דין דיירים – מייצג ומלווה את בעלי הדירות מול מארגן ו/או יזם, לאורך כל שלבי הפרויקט (ליווי פינוי בינוי). בין תפקידיו העיקריים: סיוע וליווי בעלי הדירות בתהליך בחירת יזם (ככל שרלוונטי); ייצוג וליווי של בעלי הדירות במשא ומתן על חתימת ההסכם עם היזם, לרבות בחינת התנאים המסחריים של העסקה, הערבויות והביטחונות הנדרשים. זהו למעשה סוג של עורך דין פינוי בינוי המתמקד בייצוג דיירים.

מה זה עירוב שימושים?

גישה בתכנון עירוני, הדוגלת בשילוב שימושים שונים באותו מגרש או מתחם. עירוב שימושים יכול להיות בין מגורים ומסחר, בין מגורים וצרכי ציבור, בין מסחר לצרכי ציבור ועוד. עירוב שימושים יוצר מרחב חיוני, תוסס ופעיל לאורך שעות היום ומעודד צמצום שימוש ברכב פרטי.

 

פ’

מה זה פינוי בינוי?

הקמה של מבנים חדשים במקום קבוצה של מבנים ישנים על אותו שטח במסגרת תכנון מחדש של האזור, שבמהלכו מאשרים תוספת יחידות דיור ולעיתים גם תוספת שטחים למבני ציבור, מסחר ומשרדים. פרויקט פינוי בינוי (להבדיל מפרויקט של תמ”א 38) מאפשר ראייה כוללת של האזור, תוך התייחסות לצרכיו השונים, כגון מבני ציבור, שטחים פתוחים, תנועה וחידוש תשתיות.
פרויקטים אלה זוכים להטבות מס, לתחולה של חוק עידוד מיזמי פינוי בינוי (“דייר סרבן”) וכן אפשרות לדון בתכנית גם בוועדת משנה ייעודית של הוועדה המחוזית, בוועדה עצמאית מיוחדת ובוותמ”ל.
.

מה זה פינוי בינוי במסלול מיסוי (“יזמים”)?

מסלול זה מתמרץ תהליכי התחדשות עירונית בפרויקטים של פינוי בינוי או עיבוי בנייה המבוצעים ביוזמת השוק הפרטי.  במסלול זה,  יזמים מתקשרים עם בעלי דירות  ומקדמים את התכניות ואת המהלכים הדרושים לצורך מימוש הפרויקטים.

מה זה פינוי בינוי במסלול רשויות מקומיות?

מסלול זה מתמרץ תהליכי התחדשות עירונית בפרויקטים של פינוי בינוי המקודמים על ידי רשות מקומית. במסלול זה, הרשות המקומית היא המקדמת את התכנית למתחם ופועלת לארגון הדיירים ולשיתופם בתהליך. הרשות עשויה לזכות בתמיכה ומימון לקידום התכנית מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

מה זה פרוגרמה?

הגדרת צרכים כמותיים של השטחים הציבוריים הנדרשים בתכנית, ביחס לכמות האוכלוסייה ומאפייניה. בתחשיב זה משוקללים מכלול הצרכים למטרות שימוש שונות, כגון חינוך, תרבות, דת, בריאות, רווחה, ספורט ושטחים פתוחים.

 

צ’

מה זה צפיפות ברוטו?

היחס בין כמות יחידות הדיור לבין כלל שטח התכנית (שטחים למגורים, מסחר, דרכים וכו’).

מה זה צפיפות נטו?

היחס בין כמות יחידות הדיור, לבין כמות השטחים המיועדים למגורים המוצעת בתכנית.

 

ק’

מה זה קו בניין?

המרווח בין המבנה לבין גבולות המגרש כפי שנקבע בתכנית. ניתן לחרוג מהקו בתנאים מסוימים, כגון הליך של הקלה בעת הוצאת היתר בנייה.

מה זה קו כחול?

קו הקובע את גבולות התכנית. בתוך קו זה יחולו כל ההוראות התכנית.

מה זה קרקע משלימה?

קרקע פנויה בבעלות המדינה, המוקצית לטובת שיפור הכדאיות הכלכלית של פרויקט פינוי בינוי, אשר אינו יכול לשאת את כלל יחידות הדיור החדשות הנדרשות כדי לייצר את מכפיל יחידות הדיור הנדרש. בקרקע פנויה זו, יכול היזם לבנות יחידות דיור נוספות שישלימו את הכדאיות הכלכלית למתחם פינוי בינוי המקורי. ישנם מספר מנגנוני הקצאה לקרקע משלימה אשר נקבעו על ידי רשות מקרקעי ישראל בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

ש’

מה זה שטח פרטי פתוח (שפה”פ)?

שטח שאינו בנוי הנמצא בבעלות פרטית, כגון גינה הצמודה לבניין. האחראיות לתחזוקה וטיפול בשטח זה מוטלת על בעלי המקרקעין.

מה זה שטח ציבורי פתוח (שצ”פ)?

שטח שאינו בנוי הנמצא בבעלות ציבורית ומיועד לרשות הציבור ולרווחתו, כגון פארק. האחריות לתחזוקה וטיפול בשטח זה מוטלת על הרשות המקומית.

מה זה שינוי ייעוד?

החלטה של מוסד תכנון על שינוי השימושים המותרים בקרקע מסוימת.

מה זה שיתוף ציבור?

תהליך בו הציבור מוזמן ליטול חלק בגיבוש החלטות המקודמות על ידי הממשלה, הרשות המקומית או גורמים פרטיים. במסגרת הליכי תכנון ובנייה, משולב על פי רוב הליך של שיתוף ציבור, הכולל מספר שלבים: ביטוי צרכים ורצונות של התושבים, התייחסויות לחלופות תכנון והתייחסות לתוכנית המגובשת.

ת’

מה זה תיק מידע?

מידע תכנוני מפורט הניתן ליזם או מי מטעמו לצורך הגשת בקשה להיתר בנייה. תיק המידע כולל פירוט בדבר זכויות הבנייה בנכס, השימושים המותרים בו, הגבלות הבנייה, פירוט הדרישות וההנחיות והתנאים להמשך הליך הרישוי עד שלב מתן היתר בנייה.

מה זה תכנית מפורטת (מכונה גם תב”ע – תכנית בניין עיר)?

מסמך בעל מעמד חוקי שנועד להסדיר את השימושים בקרקע בשטח נתון. התכנית מפרטת ומגדירה את ייעודי הקרקע, זכויות הבנייה, מספר הקומות המותר, תכסית הקרקע, קווי בנין, הוראות הבנייה וכדומה. מימוש התכנית בפועל, מחייב קבלת היתר בנייה.

מה זה תכסית?

שטח קומת הקרקע המותר לבנייה. התכסית נמדדת באחוזים משטח המגרש.

מה זה תמ”א (תכנית מתאר ארצית)?

תכנית מתאר הקובעת מדיניות ועקרונות התכנון במגוון נושאים בעלי חשיבות ציבורית כגון דרכים, מסילות ברזל, חופים ותשתיות. התכנית יכולה לחול על כל שטח מדינת ישראל או על חלקה.

מה זה תמ”א 35?

תכנית מתאר ארצית לבנייה, לפיתוח ולשימור מטרתה לתת מענה לצורכי הבנייה והפיתוח של המדינה תוך שמירה על השטחים הפתוחים ועל עתודות הקרקע לדורות הבאים.

מה זה תמ”א 38?

תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. תמ”א זו מאפשרת קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה או להריסתו ובנייתו מחדש ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת. קבלת זכויות בנייה מכוח התכנית כפופה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

מה זה תמ”א 38/1 חיזוק ועיבוי?

מסלול חידוש מבנים במסגרת תמ”א 38 בדרך של חיזוק ועיבוי. במסלול זה קיימת אפשרות להוספה של עד 2.5 קומות חדשות על גג הבניין הקיים, והרחבת הבניין מצדדיו. בעלי הזכויות מקבלים על פי רוב דירה מורחבת (הכוללת ממ”ד), מעלית וחניה.

מה זה תמ”א 38/2 הריסה ובנייה מחדש?

מסלול חידוש מבנים במסגרת תמ”א 38 בדרך של הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש במקומו. בעלי הזכויות מקבלים על פי רוב דירה חדשה הגדולה מדירתם המקורית, מעלית וחניה.

מה זה תקן 21?

תקן שמאי המנחה את אופן חישוב הכדאיות הכלכלית בתכניות פינוי- בינוי ואת תוספת זכויות הבנייה הנדרשת בכדי להפוך את התכנית לכדאית מבחינה כלכלית עבור היזם.

מה זה תקן חניה?

הוראות הקובעות את מספר מקומות החנייה שניתן להקים במסגרת התכנית. מספר החניות נקבע לכל דירה או שימוש אחר המתאפשר במסגרת התכנית, וזאת בהתאם לתקן החניה הארצי, למדיניות הרשות המקומית ולשיקולים שונים, כגון קרבת התכנית לצירי תחבורה ציבורית.