פינוי דייר מוגן בפרויקט תמ”א 38

פרויקט תמ”א 38 הוא פרויקט המשביח את דירת המגורים בבניין משותף, גם תמ”א 1 (שיפוץ וחיזוק) וגם בתמ”א 2 (פינוי בינוי).
תהליכי האישור לביצוע הפרויקט הם ארוכים ומלווים בלא מעט אתגרים ומרבית בעלי הדירות מחכים זמן רב שהפרויקט יבשיל לכדי עשייה ואיכות המגורים שלהם תשתפר.

לכן, כאשר לצד כל הקשיים הבירוקרטיים מסביב מתווסף קושי סביב התנגדות של דייר מוגן בבניין, המורכבות הכללית עולה.
במאמר הנוכחי נשתף את כל המידע הרלוונטי הקשור לפינוי דייר מוגן בפרויקט תמ”א 38.

מהו דייר מוגן?

ההגדרות של המונח דייר מוגן מורכבות ומעוגנות בסדרה של כללים וחוקים. לכן נסתפק בהגדרה הכללית הבאה: “מדובר באדם או משפחה השוכרים דירה בבניין משותף בתנאי שכירות נמוכים לתקופה לא מוגבלת”.

שכירות מוגנת היא שריד של שיטת שכירות (דמי מפתח) עוד מתקופת השלטון הבריטי בארץ ישראל, לאורך השנים שיטה זו עברה התאמות שונות בחוק הישראלי אך במידה מרובה עדיין מבוססת על החוק המנדטורי.

החוק והכללים של שכירות מוגנת מעניקים לדיירים מוגנות מפני פינוי, מפני העלאת שכר דירה ופעולות אחרות שבעל הדירה מעוניין לעשות.

מהם זכויותיהם ומעמדם המשפטי של דיירים מוגנים?

בשונה מזכויות אחרות במקרקעין, הזכות לשכירות מוגנת אינה מעוגנת ברישום כלשהו ברישומי מקרקעין ומסתמכת על חוזה שכירות דמי מפתח. מכיוון שמדובר בנושא מורכב, רגיש והיסטורי המחוקק עשה לא מעט שינויים כדי למצוא איזון בין זכויות השוכר המוגן לזכויות בעל הדירה. אולם, מטבע הדברים, סוגיות רבות שאינן מעוגנות בחוק, נקבעו בעקבות הליכי ותקדימים משפטיים שהובאו בפני בתי המשפט.
מבחינה משפטית, כמעט ולא ניתן לפנות דייר מוגן אלא אם כן ביצע הפרות משמעותיות (כפי שיפורט בהמשך).

למידע נוסף על זכויות הדיירים במצבים מסוג זה מומלץ להתייעץ עם עורך דין התחדשות עירונית אשר הינו עורך דין דיירים מומחה ומנוסה בעבודה וייצוג דיירים.

עילות לפינוי דייר מוגן

ישנן בחוק מספר עילות בגינן ניתן לפנות דייר מוגן, אך אם זאת, נדרשת הוכחה מלאה להפרה שלהן, לצד היעדר התרשלות או אחריות של בעל הדירה שייתכן והובילה להפרה.

• אי תשלום דמי שכירות (ובתנאי שאכן התקיימה דרישה לתשלום שכירות)
• הפרת הוראה בתוך הסכם השכירות המוגן (שימוש במקום עסק, שימוש לצרכים פליליים, השכרת משנה והפקת רווח, הכנסת אדם מורשה לדירה וכדומה)
• גרימת נזק משמעותי לדירה
• הטרדה או הפרעה חמורה ובלתי פוסקת לשכנים ולסביבה
• בעל הדירה הציע דיור חלופי העומד בתנאי דיור דומים לדיור הנוכחי
• פינוי לצורכי שיפוץ יסודי או בנייה, לצד העמדה של דיור חלופי ראוי ותואם
• במקרה של נטישת הנכס (במקרה נטישה ההחלטה מה ייחשב כנטישה נתונה לבית המשפט בהתאם לכל מקרה)

האם דרושה הסכמתו של דייר מוגן לביצוע פרויקט תמ”א 38?

התשובה הברורה היא, שעדיף להגיע להסכמה עם הדייר המוגן, אולם, במידה ואינו מסכים ניתן לפעול לפינוי, גם ללא הסכמתו באמצעות צו בית משפט.

לצד זאת חשוב לזכור, בית המשפט לא מוציא בקלות יתרה צוי פנוי לדיירים מוגנים. בתי המשפט נוטים מאד לשמור על זכויות היחיד בוודאי מול בעלי דירות ועוד יותר כאשר עניינים ממוניים על הפרק.

הדייר המוגן הוא סוג של בעל דירה, לצד בעל הדירה החוקי של הנכס והוא זכאי לשמור על הזכויות שלו גם אל מול תנאים בסביבה משתנה.

ביצוע פרויקט תמ”א 38 ללא הסכמת הדייר המוגן – האם זה אפשרי?

התשובה היא כן וכן חד משמעי. הסיבה לכך היא שפרויקטים של תמ”א מלבדם היותם מוגנים בחוק הנותן להם עדיפות, עוסקים גם בענייני בטיחות של הבניין מפני רעידות אדמה ומיגון מפני פעילויות איבה (ירי טילים). כאשר שני יסודות אלו נמצאים בבסיס הרעיון של התמ”א תהליך הפינוי יבוצע בסופו של דבר.

לכן השאלה שיש להיות מודעים אליה היא, כמה זמן התהליך יימשך ומכאן השפעה על משך עיכוב הבנייה, ומה הם המחירים שידרשו מהיזם ובעל הדירה?.

הליך פינוי דייר מוגן

במקרה של פרויקט תמ”א 38, טוב ייעשה בעל הדירה אם ייחל שיח עם הדייר המוגן למצוא פתרון שיהיה מקובל על שניהם ושיוביל לכך שהדייר מתפנה מהדירה בהסכמה.

במידה ואין הסכמה, נראה כי המוצא היחיד העומד בפני כל אחד מהם הוא לבקש סעד מבית המשפט. במקרה כזה חשוב לשים לב לסוגיית לוח הזמנים.

תביעה לפינוי דייר מוגן מומלץ לבצע לפני שהתקבל היתר בנייה לביצוע הפרויקט. הגשת בקשה לפינוי, לאחר קבלת אישור, מעבירה מסר לבית המשפט שיש כאן ניסיון להפעיל לחץ על הדייר ועל בית המשפט בעניין ומכאן תהליך האישור לפינוי יכול להפוך מורכב וממושך וככל הנראה מבחינת כספית, יעלה הרבה יותר לבעל הדירה.

מה צפוי להתרחש בהליך המשפטי?

בהליך המשפטי, בית המשפט ידאג כי, הדיור החלופי שהוצע לשוכר שומר ככל הניתן ובמגבלות על התנאים העומדים לזכותו מתוקף השכירות המוגנת.

עיקר הדיון המשפטי עוסק בשאלות, מהו דיור חלופי ראוי? מהו גובה פיצוי כספי שיש לתת בגין פינוי? האם ניתן להחזיר את השוכר המוגן להתגורר בדירה המשודרגת ואם כן באילו תנאים שלא יפגעו בבעל הדירה?

סיכום

ברמה העקרונית ובשורה התחתונה, ניתן לפנות דייר בשכירות מוגנת במיוחד סביב פרויקט תמ”א 38.
הסיכויים לפינוי גבוהים (גם בהליך המשפטי) ככל שהתהליך נעשה מוקדם, בכוונה טובה ובשיח בין בעל הדירה לדייר וכוללים הצעה הוגנת לבעל השכירות המוגנת.