מילון מונחים

צו שניתן בידי שר הבינוי והשיכון בהתאם לסעיף 14 או 15 לחוק הרשות להתחדשות עירונית, תשע”ו-2016, לפיו הוכרז מתחם כ”מתחם לפינוי לשם בינוי”, ולפיכך, זכאים בעלי הזכויות במתחם לפטורים והקלות במיסוי מקרקעין ובמע”מ.

מאפשר לרוב מיוחס מקרב בעלי הזכויות במתחם (66.6% בבניין ולא פחות מ-80% במקבץ) המעוניינים בעסקת פינוי ובינוי לתבוע דייר (או דיירים) המסרבים סירוב בלתי סביר להתקשר כמתחם עם היזם, כפי שהוגדר בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) תשס”ו-2006. עד לתיקון מס’ 6 לחוק (משנת 2018) ניתן היה לתבוע דייר סרבן כאמור רק בתביעה נזיקית. לאחר תיקון החוק ניתן לעתור כי בית המשפט ימנה בעל תפקיד לבחון את העסקה ולהתקשר בשם הדייר הסרבן.

היחס שבין כמות יחידות הדיור במצב המאושר (קיים/ישן) לבין מספר יחידות הדיור הכולל במצב המוצע (החדש/מתוכנן). לדוגמה, אם על כל יחידת דיור אחת שנהרסת תוקמנה שלוש יחידות דיור חדשות, הרי שהמכפיל הוא 1:3. המכפיל יכול להימדד גם ביחס שבין סך-כל השטחים הבנויים במצב המאושר לבין סך כל השטחים הבנויים במצב המוצע. לדוגמה, אם בפועל קיימים שטחים בנויים בהיקף כולל של 10,000 מ”ר ובמצב המוצע מתוכננים שטחים בנויים בהיקף 30,000 מ”ר הרי שהמכפיל הוא 1:3.

לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, לפיו בעלי זכויות במתחם שהוכרז “מתחם לפינוי לשם בינוי” זכאים לפטורים ולהטבות מס עקב מכירת זכויותיהם בדירות הישנות ובגין רכישת זכויות בדירות החדשות מן היזם בפרויקט.

תכנית מתאר מקומית, לה נלוות טבלאות איזון, הממירה זכויות בעלי הקרקע מן המצב המאושר (קיין/ישן) בחלקות הישנות אל המגרשים במצב המוצע (החדש/ מתוכנן). לדוגמה, אם ראובן היה בעלים בחלקת מקור מסוימת אשר במקום בו ניצבה במצב המאושר מתוכנן במצב המוצע כביש / גינה / מבנה ציבור / מסחר, תכנית איחוד וחלוקה תגרום לכך שהזכויות שהיו לו בחלקה יירשמו על-שמו במגרש חדש ביעוד מתאים.

תכנית מתאר מקומית כמשמעה בסעיף 11(א)(4) לחוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965, המעתירה זכויות בנייה נוספות על מתחם ולפינוי ובינוי בכמות שמימושה בידי היזם יביא להריסה ובנייה של הדירות הקיימות עם שולי רווח סבירים בענף. הסמכות לאישור תכנית התחדשות עירונית נתונה לוועדה המחוזית או למעלה ממנה.

נערך על ידי הוועדה לתקינה שמאית ואושר ע”י מועצת שמאי המקרקעין. התקן קובע נורמה (לא מחייב) בדבר פירוט מזערי נדרש בטבלת הקצאה ואיזון הנערכת לתכנית איחוד וחלוקה. התקן קובע כללים מנחים ביחס למתחמי איחוד וחלוקה ולמתחמי משנה של אלו. התקן מביא לקודיפיקציה מבורכת גם באופן הצגת הנתונים בטבלאות איזון. התקן עבר שינויים ויידרשו בו עוד שינויים, בין היתר על רקע איחוד וחלוקה בפרויקטים לפינוי ובינוי, שבהם הקצאת הזכויות בתכנית החדשה הינה פועל יוצא של הסכמי פינוי ובינוי ולא בהכרח על-פי החלק היחסי הפורמאלי ששרר ערב אישור התכנית.

נערך על ידי הוועדה לתקינה שמאית ואושר ע”י מועצת שמאי המקרקעין. התקן קובע נורמה (לא מחייבת) בדבר פירוט מזערי הנדרש בשומת מקרקעין במקרה של פינוי ובינוי. התקן נערך לצורך בדיקת כמות מינימלית של תוספת יחידות דיור (ו/או שטחי מסחר ו/או תעסוקה), הנדרשת לצורך קיום כלכלי של תכנית לפינוי ובינוי. התקן בוחן כלכליות הפרויקט בעיניים של יזם על רקע אקסיומות ונתוני שוק ביחס למספר זה או אחר של שטחים סחירים המוצעים בתכנית.

תכנית מתאר כמשמעה בפרק ג’ סימן ד’ לחוק התכנון והבניה תשכ”ה-1965, מכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה.