הדייר הסרבן – המזיק בראי המחוקק

“אוי לסרבן ואוי לשכנו. הסרבן – אוטם את אוזניו משמוֹע, עוצם את עיניו מראוֹת, ודבק בסרבנותו… אוי לה, למערערת, משום שדרך הילוכה מנוגדת להיגיון, חסרת תוחלת, ופוגעת בה-עצמה; ואוי לשכניה. היא, אחת ויחידה, ‘תוקעת’ את הפרוייקט כולו. ימֵינו כצל עובר, ומצער הדבר עד מאד כי במשך שנים ארוכות נאלצים בעלי הדירות להשקיע מאונם ומהונם בניסיונות לשכנע את המערערת, להשתתף עמהם בשיפור וברווחה. עיניהם רואות וכלות, הפרוייקט לא יוצא אל הפועל. מה הועיל אפוא המחוקק בחקיקתו?…המערערת, סרבנית לשמה, וחוששני כי כּלה ונחרצה עִמה שלא להתרצות. הלך-מחשבתה מוביל למבוי סתום. הנה כי כן, אוי לסרבן – על הרס עצמי; ואוי לשכנים – על דרך החתחתים שעליהם לעבור – על הכסף, על הזמן, על האנרגיה – הכל בגלל דייר סרבן אחד“

(דברי בית המשפט העליון הנכבד, בעניין ע”א 3511/13 רגינה שורצברגר נ’ שלום מרין).

יובהר תחילה כי עמדתנו המובאת להלן, המוצגת לאור ניסיונו הרב של משרדנו בפרויקטים לפינוי ובינוי ברחבי הארץ, נוגעת אך ורק לאותו “סרבן” שהטעם או הטעמים לסירוב אותם הוא מעלה בפני בעלי הזכויות האחרים במתחם לאי חתימה על הסכם לפינוי ובינוי הינם סירובים בלתי סבירים.

אין ענייננו כאן באותם מקרים בהם טענותיו של הדייר המסרב הינן טענות מוצדקות ושלהן פתרון. במקרים אלו, אין כל ספק כי באחריות היזם וכן בעלי הזכויות לפעול על מנת למנוע פגיעה ולו השולית והרחוקה ביותר באותו דייר מסרב. מקרים כאלו יכולים להיות לדוגמא כאשר הדייר המסרב הינו קשיש או אדם עם מוגבלות אשר הזכויות המוקנות מכח ההסכם לטובת כלל בעלי הזכויות אמנם מיטיבות עימם וכלכליות עבורן בהחלט אך בשל מאפייניו המיוחדים של אותו דייר מסרב, הרי שעבורו אין בהם תמורה מספקת. המחוקק הסדיר זכויות אלו באופן מפורש ואלו, ששונותם מובנת, אינם המכשול בפני מימוש פרויקטים.

פרויקטים לפינוי ובינוי נועדו לשפר דיור בעיקר עבור אלו אשר דירותיהם נבנו בשנות ה-60 וה-70 וכעת הינן דירות ישנות ללא חינוך מפני רעידות אדמה (ת”י 413), ללא ממ”ד, ללא מעלית וללא חניה.

משרדנו מטפל בפרויקטים שכונתיים בהם שכונה שלמה משנה פניה.

מעבר לדירת התמורה אותה מקבל כל בעל זכויות, הרי שהשינוי התדמיתי השכונתי, כמו גם הוספת שטחים לצרכי ציבור לפי התכנית החדשה, מביאים לשינוי מוחלט במרקם העירוני ובדימוי של אותה שכונה.

בעלי הזכויות במתחם אינם נדרשים להוציא מכספם שלהם לצורך הוצאתו לפועל של הפרויקט, ולכן ענייננו בהטבה מוחלטת כאשר המסגרת החוקית הקיימת, לרבות זו ההסכמית, דואגת להגן על בעלי הזכויות מפני רבים מן הסיכונים האפשריים. 

בשנת 2006, עם ריבוי פרויקטים לפינוי ובינוי, התערב המחוקק לראשונה באיזון הקיים בדיני הנזיקין הכלליים, המתנקזים לפקודת הנזיקין, שעמדו לרשות בעלי הזכויות כנגד הדיירים הסרבנים.

כך חוקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס”ו – 2006 כאשר מטרתו שינוי האיזון הקיים בדיני הנזיקין הכלליים בין הסרבן לבין שכניו, תוך פסיעה קדימה לטובת בעלי הזכויות, המשוועים לדירה חדשה, חדישה ובה ממ”ד להגנה מפני טילי אויב ורעידות אדמה (תרחישים שאינם רחוקים מן המציאות באזורנו) אך בשל סרבנותו של אותו סרבן צופים בחלומם מתעמעם אט אט.

בסעיף 2א לחוק נקבע כי סרוב לא סביר יחייב הסרבן בפיצוי שכניו בנזק שנגרם להם עקב הסרוב.

סברתו ההגיונית של  המחוקק באותה עת הייתה כי נזק בסך של מיליוני ₪ ירתיע סרבנים מפני העלאת סירובי סרק.

דא עקא, מטרת החוק, בסופו של יום, אינה ניהול תביעות ממושכות בערכאות כנגד הסרבנים אלא הרתעת סרבנים מפני העלאת סרוב בלתי סביר כאשר המחוקק מבהיר לסרבן מהו “המחיר” אותו ישלם, בדומה לדין הפלילי בו כל דבר עבירה מתוייג ב”מחיר” – בעונש על ביצוע העבירה.  

אכן, אין ספק כי החוק הביא עימו בשורה משמחת ועזר משמעותי בקידום פרוייקטים רבים. סרבנים רבים אכן נרתעו מפני השלכות מעשיהם, אך אט אט התחוור כי לא די בו.

כאמור בפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין רגינה, בין אותם סרבנים, גם אלו, אשר סרובם בלתי הגיוני, מחשבתם מובילה למבוי סתום. ביחס לסרבנים אלו המחיר המובא בחוק אינו מרתיע. 

כמו-כן, כשל נוסף בחוק קיים בכך שכורח המציאות כי פרויקטים לפינוי ובינוי יתקיימו בשכונות מיעוטי יכולת. בהתאם, מתן פסק דין לחיוב סרבן חסר כל (למעט דירתו) בנזקם הכולל של שכניו אינו מועיל ואף אינו ישים. כך, בסופו של יום, לצערם של בעלי זכויות רבים בפרויקטים רבים ברחבי המדינה, לא היה די בהרתעה הגלומה בחוק על מנת למנוע ניהול מראש תביעות כנגד סרבנים.

בשנת 2018 שונה החוק; המחוקק הבין כי מטרת העל הינה מימוש הפרויקט ולא ענישת הסרבן העקשן אשר כדברי בית המשפט העליון עקשנותו היא המביאה אותו להרס עצמי ולא חלילה רצון לפגוע בזדון בשכניו.

בהתאם, שונתה כותרת החוק, וחלף פיצויים נקרא החוק – חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס”ו – 2006. להלן דברי ההסבר:

חוק הדייר הסרבן

“החוק נועד להתמודד עם תופעת אי–התממשותן של עסקאות פינוי ובינוי, חרף העובדה ששיעור משמעותי מבין בעלי הדירות מעוניינים בעסקה, וזאת בשל התנגדות בלתי–סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות. הצורך בהסכמת כל בעלי הדירות לשם ביצוע עסקת פינוי ובינוי מקנה לבעל דירה יחיד עמדת מיקוח בעייתית, שבה הוא עלול לעשות שימוש לרעה, לעתים גם במחיר הכשלת העסקה… לאור האמור, קבע סעיף 2(א) לחוק כי כלפי בעלי דירות המסרבים להצטרף למיזם פינוי ובינוי מסיבות שאינן סבירות, תקום לשאר בעלי הדירות עילת תביעה בנזיקין בדמות חיובם של המסרבים בתשלום פיצוי לשאר בעלי הדירות, בשל הנזק שנגרם להם מאבדן העסקה. ואולם הניסיון שהצטבר מאז חקיקת החוק מראה כי עדיין קיים קושי רב בקידום עסקאות פינוי ובינוי בשל קיומם של בעלי דירה מסרבים (כהגדרתם בסעיף 2(א) לחוק), ונראה כי האפשרות לתבוע בנזיקין את בעל הדירה המסרב אינה מספקת את המענה הנדרש (ראו: אהרן נמדר פינוי ובינוי 38 (התשע”ג-2013) וכן חוות דעתו של כב’ השופט נ’ סולברג בע”א 13/3511 שורצברגר נ’ מרין )פורסם בנבו, 24.7.2014)) זאת ועוד, איזון האינטרסים שבין שמירה על זכויותיהם של שאר הדיירים בבניין, המעוניינים בקידום העסקה, ויש להניח כי טובת ההנאה שגלומה במימוש העסקה היא משמעותית ביותר בעבורם, אל מול זכותו של בעל דירה, שכבר הוכרע כי סירובו הוא בלתי– סביר, מצדיק שינוי של הדין הקיים באופן שייטה יותר לטובת כלל הדיירים והאינטרס הציבורי במימוש עסקאות לפינוי בינוי. לפיכך מוצע, בסעיף 3 להצעת החוק, להחליף את סעיף קטן (א) של סעיף 2 לחוק ולהעניק לבית המשפט, בסעיף קטן (א) כנוסחו המוצע, לצד הסמכות לקבוע שבעל דירה מסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות במקבץ המסכימים לעסקה, גם את הסמכות להורות בצו על פינויו של אותו בעל דירה מסרב, באופן שיאפשר את קידום יציאתה לפועל של עסקת הפינוי ובינוי וכן למנות אדם שיוכל לפעול למימוש עסקאות אלה“.

סעיף 2א לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ופינוי), התשס”ו – 2006 בנוסחו דהיום –

“(א)   הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, ומצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), רשאי בית המשפט לפעול באחת מאלה –

(1)    לקבוע כי בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה;

(2)    לאשר את ביצוע העסקה וכן למנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במקבץ, שיהיה מוסמך, בהתאם להוראות בית המשפט, להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב.

5א.   על אף האמור בכל דין, תביעה לפינוי דירה שבית המשפט אישר לגביה ביצוע עסקת פינוי ובינוי כאמור בסעיף 2(א)(2), תוגש לאותו בית משפט שאישר את העסקה כאמור”.

אם כן, הפעם, כך קבע המחוקק, סעד חלופי לסעד הנזיקי יהיה סעד, לפיו ימנה בית המשפט עורך דין או רואה חשבון שיחתום על ההסכם בשם הסרבן, וזאת לשם השגת המטרה (הינה הוצאת הפרויקט אל הפועל). מדובר בשינוי מהותי ואף מהפכני שכן המחוקק נוטל מהסרבן את זכות הבחירה להמשיך ולהחליט כיצד לנהל את קניינו. זכות שעמדה איתנה גם כאשר עמדה מנגד תביעה כספית של בעלי הזכויות האחרים.

בכך הביע המחוקק את עמדתו כי זכות קניין, זכות יסוד של כל אדם, לקיים קניין ולנהל קניינו כרצונו, תיסוג אחורה כאשר סירובו בעיני בית המשפט אינו סביר (בכך פוגע הוא באחר, בבעלי הזכויות במתחם וביתר הציבור).

המחוקק הביע אפוא בשינוי זה את מורת רוחו הרבה מאי קידום מיזמים לפינוי ובינוי בשל סרבנים.

לא יכול להיות חולק כי אכן כברת דרך נעשתה במהלך השנים. עם זאת, לטעמנו לא די בכך, וניתן לנקוט בצעדים נוספים. כך למשל, הליך כנגד סרבן פינוי ובינוי מתנהל כיום כהליך “רגיל” בין שני פרטים או תאגידים, שצפוי להתנהל מספר שנים בכל ערכאה וערכאה.

בתביעות כנגד סרבן פינוי, כך אנו סבורים, העובדות המצריכות בירור מעטות ביחס לכל הליך אזרחי אחר, כאשר המחלוקות מסתכמות בבירור השאלה האם הסירוב אותו מעלה הסרבן הינו מוצדק אם לאו.

למעשה, מניסיון משרדנו הסירובים המועלים על ידי סרבנים אינם סרובים המצריכים בירור עובדתי כלל. לאור העובדה כי לא קיים הליך מזורז, בתי המשפט כבולים לדרך ההליך הרגילה, וכך הסרבן נהנה מהדרך הארוכה והסיזיפית, אף שזו אינה דרושה.

אנו סבורים כי אין מקום לניהול הליך רגיל על שלביו השונים והארוכים אלא ניתן למצות הבירור בהליך מזורז ויעיל, כגון המרצת פתיחה.

לעיתים קרובות ביותר בתי המשפט יכולים כבר בדיון הראשון להחליט, ללא ניהול הליכים מקדמיים, ללא הגשת ראיות וללא דיון הוכחות כי הסירוב הינו סתמי ובלתי סביר. קיומה של דרך חלופית בתביעות כנגד סרבנים לניהול הליכים קצרים ומתן פסקי דין מהירים, תקל על בעלי הזכויות, תעודד מיזמים לפינוי ובינוי וכן תקל על העומס הרב בבתי המשפט.

מנגד, כאשר יוצג בפני בית המשפט על ידי הסרבן, סירוב שבעיניו מצריך בירור עובדתי יוכל בית המשפט להפנות את הצדדים לדרך הרגילה.

עוד אנו סבורים כי במקרים בהם ענייננו במיעוט סרבנים, בדייר סרבן בודד אחד או שניים המונעים קידומו של פרויקט שלם, יש לתת דגש מיוחד על קיומו של בירור מהיר. חתימת כלל בעלי הזכויות בפרויקט על הסכם לפינוי ובינוי, למעט אותו סרבן, וסברתם כי הפרויקט כלכלי עבורם, היא הא-ראיה לכך שגם אותו סרבן נדרש לחתום.

נזקיהם של בעלי הזכויות אינם מתמצים אך ורק בנזק הכספי שנגרם להם עקב אי מימוש הפרויקט בשל ההפרש בין דירתם הקיימת לדירת התמורה שהיה באפשרותם לקבל לו היה הפרויקט יוצא אל הפועל. בעלי זכויות אלו נותרים במצב עגום, עקב הסתמכותם הלגיטמית על חתימתם של רב מיוחס מכלל בעלי הזכויות.

נסביר – התנהלותם של בעלי הזכויות מושפעת מכל הקורה בפרויקט. הסתמכות צפויה ולגיטימית של בעלי הזכויות היא כי במצב בו אחוז גבוה של בעלי הזכויות הצטרפו לפרויקט יביא הדבר לכך שהפרויקט אכן יצא אל הפועל.

במצב דברים מעין זה בעל הזכויות הסביר ימתין עד לחתימת אותו סרבן בודד כאשר הנחתו היא כי העת לכך תגיע במהרה וכי אכן כדאי כלכלית להמתין לכך. באותה עת ימנע ודאי מלמכור את דירתו הקיימת עקב הסתמכות זו. לא מכר בתקופה זו, כפי שארע בעשור האחרון בארצנו, עליית שווי הדירות ברחבי המדינה, תביאהו למצב בו (ככל שהפרויקט בסופו של לא יצא אל הפועל) לא זאת בלבד שהפסיד דירת תמורה שהיה כפסע זעיר מלקבלה אחרי תקיפת ציפייה ארוכה, ללא תשלום מצידו, אלא שכעת שב להיות בעל זכויות המחזיק בדירה רעועה ללא ממ”ד ועליו לתפוס את מקומו בין כלל האוכלוסייה, המבקשת לשפר דיור, כאשר באותה עת, בה המתין למוצא פיו של הסרבן, עלו, כאמור לעיל, מחירי הדירות האמירה, ומכאן שנדרש להוצאה משמעותית רבה יותר בכדי לשפר קניינו.

כמו-כן, מעבר לצד הכלכלי, בעלי הזכויות שהמתינו לפרויקט סובלים מעגמת נפש רבה עקב אי הוצאתו לפועל של הפרויקט וכן פגיעה באיכות ורמת החיים עם מגוריהם בדירה הקיימת ואי מעבר לדירת התמורה החדשה המרווחת יותר, לרבות אי ההנאה ממימוש תוכנית המתחשבת בצרכי השכונה החדשה.

חשוב להדגיש כי בנוסף לחוק זה קיימת גם חקיקה אחרת שבאה להתמודד עם תופעת הסרבנים מכיוונים אחרים שאינם בפן ההרתעתי. חקיקה זו, המתעדכנת מעת לעת, נולדה מתוך הבנה כי אוכלוסייה מסוימת, שהורגלה בתשלומי ועד בית וארנונה על צידם הנמוך תתקשה בתשלומי ועד בית וארנונה המתאימים למאפייני דירות התמורה, ולכן המחוקק, בתנאים מסויימים, מיטיב עם אלו הזכאים לכך בסוגיות אלו. גם בכך יש בכדי למנוע מבעלי זכויות סרבנים לעמוד על רגליהם האחוריות כאשר הפתרונות לבעיותיהם מוסדרות בחוק.

להתייעצות עם עורך דין עמידור – חייגו: 03-6912265