עורך דין התחדשות עירונית

מהי התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית הינו כל תהליך בו אזור עירוני שנבנה לפני שנים רבות, כגון שיכונים מתקופת הקמת המדינה ובניינים במבנה המכונה “רכבות”, מתחדש.

כתוצאה מיוקר המחיה, צפיפות אוכלוסין באזורים מסוימים והמחסור הגדל בחטיבות קרקע לבנייה חדשה, ההתחדשות העירונית הפכה לכלי יעיל להתמודדות עם קשיים אלו. התהליך מאפשר פיתוח וצמיחה עירונית ומשפר את רמת החיים של תושבי האזור והסביבה דרך רשת תשתיות מחודשת, מקסום השבחת הנכס וקבלת חניות פרטיות.

תהליך זה לא רק מאפשר פיתוח וצמיחה עירונית, אלא גם משפר באופן ניכר את איכות החיים של תושבי האזור. זאת באמצעות חידוש תשתיות, הגדלת ערך הנכסים, ותוספת של מקומות חנייה פרטיים – נושא כאוב במיוחד בערים הגדולות.

חשוב לציין כי תחום ההתחדשות העירונית בישראל, במתכונת המוכרת כיום דהיינו פרויקטים מסוג תמ”א 38 ופינוי בינוי, הינו תחום חדש, יחסית. פרוייקטים אלו מבוצעים בדרך כלל במתחמים בעלי שווי קרקע משמעותי בהם חלק לא מבוטל מבעלי הדירות אינו מתגורר כלל שכן שדרג עצמו לבניין / אזור בעל פיתוח ברמה גבוהה יותר או שמלכתחילה התקבלה הדירה בידו בירושה ואלו מבין בעלי הדירות שגרים במתחם, לרוב טרודים בעמל יומם ואינם מוצאים את הפנאי לתחזוק המרחב הציבורי המידי והסביבה.

 

המסלולים השונים בהתחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא שם כולל למסלולים שונים בעלי מטרה משותפת – הגברת הבטחון (ממ”ד) והבטיחות (בנייה על פי תקן של רעידות אדמה) לצד שיפור רמת החיים של התושבים, שיפור פני העיר והשבחת המקרקעין.

שלושה מסלולים עיקריים להתחדשות העירונית: פינוי בינוי / בינוי פינוי , תמ”א 38/2, תמ”א 38/1.

פינוי בינוי / בינוי פינוי

מסלול בו מקודמת תכנית בניין עיר (“תב”ע”)  בסמכות ועדה מחוזית במסגרתה מוקנות די זכויות בנייה המאפשרות הריסת מספר בניינים בתוך גבולות התכנית או בניית מספר בניינים על מקרקעין פנויים בתוך גבולות הקו הכחול של התכנית, כאשר המשותף לכל הבניינים הוא שאינם עומדים בתקן 413 (תקן ישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה). לאחר הריסת הבניינים ( או במקרה של בינוי פינוי , לפני הריסת הבניינים הנוכחיים)מקימים בניינים חדשים העומדים בתקן ומרחבים מוגנים , הנתמכים בתשתיות חדשות בגבולות המגרשים המיועדים למגורים  ובינהם .מידע נוסף על פינוי בינוי ניתן לקרוא בפינוי בינוי.

היתרונות העיקריים בפינוי בינוי:

• התחדשות מקיפה של שכונות שלמות
• אפשרות להגדלה משמעותית של מספר יחידות הדיור
• שיפור משמעותי בתשתיות ובמרחב הציבורי

תמ”א 38/2

מסלול בו אין צורך לקדם תכנית , שכן זו קודמה ואושרה במוסדות התכנון ע”י ממשלת ישראל , במסגרתה מתבצעת הריסה של בניין שנבנה לפני 1980 ואינו עומד בתקן 413. לאחר הריסת הבניין  בונים את הבניין מחדש , כך שיעמוד בכל תקני הבנייה הנוכחיים.

יתרונות עיקריים בתמ”א 38/2:

• תהליך מהיר יחסית לפינוי בינוי
• חידוש מלא של הבניין
• אפשרות להגדלת הדירות הקיימות

תמ”א 38/1

מסלול בו אין צורך לקדם תכנית , שכן זו קודמה ואושרה במוסדות התכנון ע”י ממשלת ישראל , במסגרתה מחזקים ומשפצים בניין ישן, ללא הריסה, כשהמטרה העיקרית הינה חיזוק הבניין  מפני רעידות אדמה ויצירת מרחבים מוגנים שישמשו להגנת הדיירים מפני  טילים (הוספת ממ”ד לכל דירה, שיפוץ וחיזוק כללי של הבניין ומיגון המבנה).

יתרונות תמ”א 38/1:

• פתרון מהיר יחסית לחיזוק מבנים
• שיפור המראה החיצוני של הבניין
• אפשרות להרחבת הדירות הקיימות

השוואה בין מסלולי ההתחדשות העירונית

 

קריטריון	תמ”א 38/1	תמ”א 38/2	פינוי בינוי
היקף השינוי	חיזוק ושיפוץ המבנה הקיים	הריסה ובנייה מחדש של בניין בודד	הריסה ובנייה מחדש של מתחם שלם
התאמה	מבנים בודדים שאינם דורשים שינוי מהותי	בניינים בודדים הדורשים חידוש מלא	מתחמים שלמים הדורשים התחדשות מקיפה
משך הפרויקט	קצר יחסית (כשנה עד שנתיים)	בינוני (כ-2-3 שנים)	ארוך (3-7 שנים ומעלה)
מורכבות תכנונית	נמוכה	בינונית	גבוהה
פוטנציאל הרווח ליזם	נמוך-בינוני	בינוני	גבוה
שיפור לדיירים	מתון (תוספת ממ”ד, מעלית, חיזוק)	משמעותי (דירה חדשה באותו מיקום)	מקיף (דירה חדשה בסביבה משודרגת)
השפעה על הסביבה	מינימלית	מוגבלת לבניין ולסביבתו הקרובה	נרחבת, כולל תשתיות ומרחב ציבורי
מעורבות רשויות	נמוכה (בעיקר ועדה מקומית)	בינונית	גבוהה (כולל ועדה מחוזית)
גמישות תכנונית	נמוכה	בינונית	גבוהה
התאמה לערים מרכזיות	גבוהה	גבוהה	בינונית-גבוהה
התאמה לפריפריה	נמוכה	נמוכה-בינונית	גבוהה

 

התחדשות עירונית מהכח אל הפועל

שלושה גורמים עיקריים יכול ויתניעו מהלך של התחדשות עירונית: בעלי דירות, יזם, רשות מקומית.

בעלי דירות

באופן טבעי, כתוצאה מתחלופת דיירי השכונה הוותיקים בדור צעיר יותר של משתכנים המגיעים עם משפחותיהם וכתוצאה מהשכונה המזדקנת וממצב התשתיות הירוד, נוצר לחץ חברתי המכוון למטרה משותפת של הדיירים – שיפור מצבה של השכונה, הן מבחינת הנראות והן מבחינת התשתיות. כדי לממש את שאיפותיהם, הדיירים צריכים להשיג הסכמה רחבה בקרב שכניהם במתחם המיועד לפרוייקט כדי לקדם את הפרוייקט בפני הגורמים הסטטוטוריים : עירייה, ועדה מקומית / מרחבית , ועדה מחוזית . כתוצאה מדרישת הדיירים לעיתים ממנה הרשות המקומית גורם מקצועי מטעמה על מנת לבדוק את יתכנות הפרוייקט במתחם נתון .דוגמא לפרוייקט מסוג זה, שבו יוזמת הפרויקט נבעה מהדיירים עצמם, ניתן לראות בפרויקט תמר, נווה מונוסון, המוכר בשם “אשדר במונוסון”, בו ייצג משרדנו את בעלי הדירות שיזמו את ההתחדשות העירונית  וליווה אותם לכל אורך הפרויקט.

הרשות המקומית

במתחמים שהוכרזו  ע”י ממשלת ישראל לבקשת הרשות המקומית  כמתחמים המיועדים להתחדשות עירונית,  יבוצעו פרוייקטים לפינוי ובינוי כחלק מאג’נדה עירונית לטפל ולשדרג את המתחמים שנכון בראייה כלל עירונית לקדם לשם חידוש  חזות העיר, שיפור  רמת חייהם של התושבים והעלאת החתך הסוציו אקונומי כתוצאה מרכישה עתידית של  הדירות בשכונה החדשה בה יפותחו הדרכים יתווספו  שטחים ירוקים, מקומות חנייה, גנים ציבוריים ,מוסדות חינוך וכו’.  הרשות המקומית שוכרת את שירותיה של חברה לה ניסיון בקידום תכניות והיא זו שתהיה אחראית לקידום התב”ע . כיום מסייעות בידי הרשויות המקומיות מנהלות לפינוי ובינוי עירוניות המוקמות בשיתוף ובמימון הרשות להתחדשות עירונית והרשות המקומית .רשות המקומית מעוניינת לגרום ליזמים פרטיים להציע הצעות בנייה אטרקטיביות לבעלי הזכויות במתחם ולעיר פועלת לשינוי תב”ע שתאפשר לצד  תוספת של זכויות בנייה,ומתן הקלות ופטור מהיטל השבחה. דוגמא לפרוייקט מסוג זה, שבו יוזמת הפרוייקט נבעה משיתוף פעולה של הדיירים והעירייה, ניתן לראות בפרוייקט “שאול המלך ”  קריית אונו, המוכר בשם “אונו הירוקה”, בו ייצג משרדנו את הדיירים וליווה אותם לכל אורך הפרוייקט.

היזם

לאחר זיהוי פוטנציאל שכונתי דהיינו בנייה נמוכה ומפוזרת באזורים מרכזיים ומבוקשים, היזם מוביל תהליך של שינוי התב”ע כך שתאפשר תוספת זכויות בנייה ויוזם פרוייקט אותו יוכל לממן ולהרוויח. במקרה בו היזם מוביל את הפרוייקט, לרוב אין הפרוייקט כרוך בתשלום כלשהו מקרב הדיירים המתגוררים במתחם, כך שכולם יוצאים מורווחים. הדיירים מקבלי דירות חדשות ומרווחת, תשתיות פיזיות וחברתיות בסביבתם, ובמקביל היזם מקבל לחזקתו את תוספות הבנייה עליהם כתמורהד. דוגמא לפרוייקט מסוג זה, שבו יוזמת הפרוייקט נבעה מהיזם, ניתן לראות בפרוייקט “בר יהודה ” , קריית אונו, המוכר בשם “אונו ואלי”, בו ייצג משרדנו את הדיירים וליווה אותם לכל אורך הפרוייקט.

זכויות וחובות בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית

כאשר מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית, בעלי הדירות מוצאים את עצמם במצב ייחודי – הם גם בעלי זכויות וגם נושאי חובות. הבנה מעמיקה של שני היבטים אלו היא קריטית להצלחת הפרויקט ולשביעות רצונם של כל הצדדים המעורבים.

זכויות בעלי הדירות

הזכויות של בעלי הדירות משתנות במידת מה בהתאם למסלול ההתחדשות העירונית שנבחר, אך ישנן זכויות בסיסיות המשותפות לכל המסלולים:

1. הזכות לדירה משודרגת: בפרויקטי פינוי-בינוי, בעלי הדירות זכאים לקבל דירה חדשה ומרווחת יותר. בדרך כלל, הדירה החדשה תהיה גדולה יותר בכ-12 מ”ר לפחות, ותכלול מרפסת שמש, חניה ומחסן. בפרויקטי תמ”א 38, הזכות כוללת הרחבה של הדירה הקיימת ותוספת ממ”ד.
2. הזכות למידע ושקיפות: לבעלי הדירות יש זכות לקבל מידע מלא ועדכני על כל היבטי הפרויקט. זה כולל את פרטי התכנון, לוחות הזמנים, ההשלכות הכלכליות, וכל שינוי משמעותי במהלך הפרויקט.
3. הזכות לייצוג: בעלי הדירות זכאים לבחור נציגות שתייצג את האינטרסים שלהם מול היזם והרשויות. כמו כן, יש להם זכות לקבל ייעוץ משפטי מקצועי, כאשר במקרים רבים היזם נושא בעלויות אלו.
4. הזכות להתנגד: אם בעל דירה מאמין שהפרויקט פוגע בזכויותיו או באינטרסים שלו, יש לו זכות להגיש התנגדות לוועדות התכנון הרלוונטיות.
5. זכויות כלכליות: בנוסף לשדרוג הדירה, בעלי הדירות עשויים להיות זכאים להטבות כלכליות נוספות. למשל, בפרויקטי פינוי-בינוי, לעיתים מוצע פיצוי כספי נוסף או כיסוי עלויות המעבר והשכירות בתקופת הבנייה.

חובות בעלי הדירות

לצד הזכויות, ישנן גם חובות שבעלי הדירות נדרשים למלא:

1. חובת שיתוף פעולה: בעלי הדירות מחויבים לשתף פעולה עם היזם והרשויות במהלך הפרויקט. זה כולל מתן גישה לדירה לצורך בדיקות ומדידות, השתתפות באסיפות דיירים, וחתימה על מסמכים נדרשים.
2. פינוי הדירה במועד: בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ”א 38/2, בעלי הדירות מחויבים לפנות את דירתם במועד שנקבע. אי עמידה בחובה זו עלולה לגרום לעיכובים משמעותיים בפרויקט ואף לחשוף את בעל הדירה לתביעות.
3. תשלום עבור שדרוגים: במקרים מסוימים, אם בעל דירה מבקש שדרוגים או תוספות מעבר למה שמוצע בתכנית הבסיסית, הוא עשוי להידרש לשאת בעלויות אלו.
4. שמירה על הוראות החוזה: לאחר חתימה על הסכם עם היזם, בעלי הדירות מחויבים לעמוד בכל התנאים וההתחייבויות המפורטים בו.
5. חובת תום לב: כמו בכל עסקה משפטית, בעלי הדירות מחויבים לפעול בתום לב לאורך כל התהליך.

התמודדות עם מחלוקות

למרות המאמצים לשמור על הרמוניה, לא פעם עולות מחלוקות בין הדיירים, או בין הדיירים ליזם. במקרים כאלה, קיימים מספר מנגנונים להתמודדות:

1. נציגות דיירים: ברוב הפרויקטים ממונה נציגות דיירים שתפקידה לייצג את האינטרסים של כלל בעלי הדירות ולפתור מחלוקות פנימיות.
2. גישור: במקרים של חילוקי דעות משמעותיים, ניתן לפנות להליך גישור. זוהי דרך יעילה ומהירה יחסית לפתרון סכסוכים מחוץ לכותלי בית המשפט.
3. הליכים משפטיים: במקרים קיצוניים, כאשר כל הניסיונות האחרים כשלו, ייתכן צורך בפנייה לבית המשפט. עם זאת, חשוב לזכור כי הליך משפטי עלול לגרום לעיכובים משמעותיים בפרויקט ולעלויות גבוהות לכל הצדדים.

חשוב להדגיש כי תפקידו של עורך הדין המלווה את הפרויקט הוא קריטי בהקשר זה. עורך דין מנוסה בתחום ההתחדשות העירונית יכול לסייע רבות בניווט המורכבויות של זכויות וחובות בעלי הדירות, בפתרון מחלוקות, ובהבטחת האינטרסים של לקוחותיו לאורך כל הדרך, על כך נפרט מטה.

סוגיות משפטיות בהתחדשות עירונית

תחום ההתחדשות העירונית רווי בסוגיות משפטיות מורכבות, המצריכות מומחיות ספציפית. החקיקה בתחום זה מתפתחת ומשתנה באופן תדיר, כאשר החוק המרכזי הוא חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס”ו-2006. חוק זה מסדיר את הזכויות והחובות של הצדדים השונים בפרויקטי פינוי בינוי, ומספק כלים להתמודדות עם סוגיות כמו דיירים סרבנים.

בנוסף, קיימות תקנות התכנון והבניה (תכנית חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח-2008, המסדירות את יישום תמ”א 38. תקנות אלו מפרטות את התנאים והדרישות לביצוע פרויקטים במסגרת תמ”א 38, ומהוות בסיס חשוב לתכנון וביצוע פרויקטים אלו.

אחת הסוגיות המשפטיות המורכבות ביותר היא התמודדות עם דיירים סרבנים. בעוד שהחוק מאפשר, בתנאים מסוימים, לכפות על דייר סרבן להשתתף בפרויקט, הליך זה הוא מורכב ורגיש מבחינה משפטית וחברתית. פסיקות תקדימיות בנושא זה מספקות הנחיות חשובות לאופן ההתמודדות עם מקרים כאלה.

סוגיה משפטית נוספת היא הטיפול בנכסים עם בעלויות מורכבות, כמו דיירים מוגנים או נכסים בבעלות משותפת. כל מקרה כזה דורש התייחסות פרטנית וניסוח הסכמים מותאמים, תוך הבנה מעמיקה של דיני הקניין והמקרקעין.

תפקיד עורך הדין בליווי פרויקטי התחדשות עירונית

עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית ממלא תפקיד קריטי בהצלחת הפרויקט. תפקידו מתחיל בשלבים הראשוניים של בחינת ההיתכנות המשפטית של הפרויקט, וממשיך לאורך כל שלבי התכנון, הביצוע, ועד לאכלוס הסופי.

אחד התפקידים המרכזיים של עורך הדין הוא ייצוג בעלי הדירות. זה כולל ניסוח וחתימה על הסכמי התקשרות עם היזם, ניהול משא ומתן מול יזמים וקבלנים, והבטחת האינטרסים של הדיירים בכל שלב של הפרויקט. עורך הדין פועל להבטיח שהתנאים המוצעים לדיירים הם המיטביים האפשריים, תוך התחשבות במורכבות הפרויקט ובאילוצים השונים.

בנוסף, עורך הדין מלווה את הדיירים בהליכי התכנון והרישוי. הוא מייצג אותם מול רשויות התכנון, מסייע בהליכי קבלת אישורים נדרשים, ומוודא שכל ההיבטים המשפטיים של הפרויקט מטופלים כראוי. תפקיד זה דורש הבנה מעמיקה לא רק של החוק, אלא גם של תהליכי התכנון והבנייה, ושל הדינמיקה המורכבת בין כל הגורמים המעורבים בפרויקט.

תפקידו של עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית הוא קריטי בניווט המוצלח של תהליך זה. הוא מספק לא רק ייעוץ משפטי, אלא גם הכוונה אסטרטגית, תוך הבנה מעמיקה של כל ההיבטים הכרוכים בפרויקט. מניסיוננו במשרד עו”ד ל. עמידור ושות’, ליווי משפטי צמוד ומקצועי לאורך כל שלבי הפרויקט הוא מפתח להצלחתו ולהבטחת האינטרסים של בעלי הדירות.

אם אתם שוקלים להיכנס לפרויקט של התחדשות עירונית, או כבר נמצאים בעיצומו של תהליך כזה, אנו ממליצים בחום לפנות לייעוץ מקצועי. משרדנו – משרד עו”ד ל. עמידור ושות’, עם ניסיון עשיר בתחום, כולל ליווי הפרויקט הראשון מסוגו בישראל, עומד לרשותכם בכל שאלה או התייעצות.