בחירת נציגות דיירים לפרויקט פינוי בינוי

מהי נציגות דיירים בפרויקט פינוי בינוי?

נציגות דיירים היא קבוצה נבחרת של דיירים בבניין בפרויקט פינוי בינוי, אשר לאור הקושי העולה מהתמודדות עם קבוצת יחידים גדולה (לעיתים מאות בעלי דירות) מהווה גוף מקשר בין בעלי הדירות למול הגורמים הקשורים לפרויקט לפינוי ובינוי ובהם עו”ד הדיירים, נציגי היזם, עירייה, מינהלת ורשויות אחרות.

חשוב לציין כי נציגות דיירים לפרויקט לפינוי ובינוי אינה מוסדרת בחקיקה לעומת “וועד הבניין”. לכן, נהוג כי תפקידה העיקרי הוא לתווך בין הנושאים הפרטניים, אשר בדרך כלל מורכבים ממידע רב ומפורט, ולשמש כ”מובילים” מקרב בעלי הדירות בשלבים השונים של הפרויקט ולוודא שהפרויקט מתנהל בצורה תקינה והוגנת.

נציגות דיירים איכותית היא בעלת חשיבות גדולה להצלחת הפרויקט, שכן היא מהווה את הקול והכוח של הדיירים לאורך כל התהליך. כמו כן, היא מסייעת לעורך הדין בעל הניסיון בתחום, שכן חברי הנציגות, כמי שחיים את השכונה, חשופים טוב יותר לעובדות הדרושות על מנת לגבש, בשלב הראשון, הזמנה ליזמים להציע הצעות שתתכתב עם הצרכים של בעלי הדירות במתחם המיועד לפינוי ובינוי.

תפקידי נציגות הדיירים בפרויקט פינוי בינוי

לנציגות הדיירים מספר תפקידים מרכזיים בפרויקט פינוי בינוי בתהליך הקשר מול המשרד המלווה אותם, בין היתר להיות שותפים ל:

• הצגת הצרכים הייחודיים של בעלי הדירות אל מול היזם, הרשויות והגורמים המעורבים.
• השתתפות במו”מ על תנאים מסחריים ואחרים הקשורים בפרויקט, כולל גודל הדירות החדשות, מפרטי ביצוע, לוחות זמנים ועניינים נוספים.
• החלטות בנוגע להיבטים שונים של הפרויקט בשם בעלי הדירות.
• ייצוג בעלי הדירות בהליכי הקידום לאישורים סטטוטוריים הנדרשים לקידום הפרויקט.
• מתן מענה אישי לבעלי הדירות לאורך התהליך, בשמירה על האיזון בין בעלי הדירות ובחובת שקיפות מלאה.
• מעורבות באתגרים ומחלוקות העולים במהלך הפרויקט והתמודדות עם קושיים.
• יצירת קשר עם היזם ועם עורך דין פינוי בינוי המומחה בתחום.
• העברת מידע לדיירים ותיאום בין הדיירים לגופים השונים כדי לגרום לסינרגיה נכונה במהלך הפרויקט.

הקפדה והתמדה במילוי תפקידים אלו ביסודיות, הכרחי להבטחת האינטרסים של הדיירים ולהצלחה של פרויקט פינוי בינוי.

בחירה של משרד עורכי דין לפינוי ובינוי בעל ניסיון רב, ובפרט ייצוג על ידי עורך דין דיירים יאפשר לנציגים מקרב בעלי הדירות “שקט” ויוכל לתדרך ואף לבצע פעולות בשם הנציגות ובכך להקל על הנציגים בחלק משמעותי מהעול החל עליהם .

מאפייני נציגות דיירים טובה

בין אם אתם מחפשים עו”ד פינוי בינוי במרכז, בצפון או בדרום הארץ, בתמיכתכם בנציגים מקרב בעלי הדירות, חשוב לוודא מאפיינים מרכזיים שיבטיחו ייצוג הולם לצורכיהם של כלל בעלי הדירות. לדוגמא:

• אמינות ויושרה – נציגים הפועלים בשקיפות מלאה ובהגינות, תוך שמירה על אמון עם הדיירים.
• מחויבות ומסירות – נכונות להשקיע זמן ומאמץ בקידום הפרויקט ובייצוג האינטרסים של הדיירים.
• כישורי תקשורת ומשא ומתן – יכולת לנהל דיאלוג יעיל עם כל הגורמים המעורבים ולהגיע להסכמות.
• ידע וניסיון רלוונטיים – הבנה טובה של היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים הקשורים לפרויקט.
• גישה קונסטרוקטיבית ופתרון בעיות – נכונות לעבוד בשיתוף פעולה ולמצוא פתרונות יצירתיים לאתגרים.

פרויקט לפינוי ובינוי עשוי להציב אתגרים אישיים עבור בעלי הדירות בעיקר בהתמודדות עם הפחדים הכרוכים בתהליך. המאפיינים של נציגות טובה עשויים במידה רבה להביא להצלחת הפרויקט, בגלל שנציגות דיירים טובה יכולה להגדיל באופן משמעותי את איכות השיח עם בעלי הדירות ולהבטיח התנהלות הוגנת ושקופה לאורך כל שלבי הפרויקט התורמת משמעותית ליחסי האמון בין הצדדים.

תהליך בחירת נציגות הדיירים

כמו בכל עניין אשר אין לו מעמד משפטי ברור ישנן דרכים מגוונות לכינון נציגות. הקבוצה שהוכחה לפי הניסיון שנצבר במשרדינו אשר שימשה כנציגות הינה קבוצת בעלי דירות (ובלבד שהיא מייצגת את כל המבנים הכלולים במתחם לפינוי ובינוי) אשר יש להם היכרות אישית גדולה עם מרבית בעלי הדירות במתחם “כאלה שגדלו בשכונה”, ממשיכים לגור בה ובעלי רצון גדול לקדם פרויקט לפינוי ובינוי עבור שכניהם ועצמם. כחלופה, מוצעת השיטה אותה מציעה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במסגרת מדריכיה כדלקמן:

• ארגון אסיפת דיירים שבה כל בעלי הדירות יוכלו להשתתף.
• מתן אפשרות לכל דייר המעוניין להציג את מועמדותו לנציגות ולהסביר מדוע הוא מתאים לתפקיד.
• עריכת הצבעה דמוקרטית שבה כל דייר יוכל להצביע עבור המועמדים המועדפים עליו.
• הקפדה על ספירת קולות מדויקת ושקופה.
• וידוא כי משתתפים למעלה מ-50% מבעלי הדירות בכל בניין.
• חתימת רוב בעלי הדירות על פרוטוקול המאפשר לנציגים הנבחרים לפעול בשמם.

בפרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי הכולל מספר בניינים, יש צורך בנציגים שישמרו על האינטרסים של בעלי הדירות בבניינם ויגנו מפני קידום אינטרסים אישיים של דיירים אחרים בבניינים סמוכים. לכן, מומלץ למנות שני נציגים לפחות מכל בניין, כאשר לכל אחד מהנציגים יש תפקיד משלו שיסייע בקידום הפרויקט (כמו יו”ר, מרכז פניות, אחראי על ההסכמים וכו’).

חשוב לציין, כי על אף שהנציגות מייצגת את כלל הדיירים במתחם, אין מתוקף סמכותם לחתום על ההסכמים ו/או ליתן הסכמות קנייניות בשם הדיירים מול הגופים השונים.

עקרונות פעולה לנציגות הדיירים

כדי שהנציגות תפעל ביעילות, עליה לפעול על פי העקרונות הבאים:

1. קבלת החלטות בישיבות קבועות ומתוכננות מראש.
2. ניהול פרוטוקול מפורט לכל פגישה.
3. פעולה בשקיפות מלאה מול הדיירים, כולל העברת פרוטוקולים.
4. שמירה על אחידות בהחלטות המוצגות כלפי חוץ, גם במקרה של חילוקי דעות פנימיים.

חלופה לנציגות פורמלית

לעיתים, ניסיון לבחור נציגות פורמלית עלול לגרום למחלוקות גדולות יותר מאשר סביב הפרויקט עצמו, והפוליטיזציה של הפרויקט עלולה להוביל לקיפאון בקידומו.

בפרויקטים לא מעטים המוכרים לי שיצאו לפועל, לא נבחרה נציגות פורמלית. במקום זאת, פעלו בעלי דירות שהיה להם עניין לקדם את הפרויקט. אנשים אלו קיבלו לגיטימציה בקרב כלל בעלי הדירות כתוצאה מפועלם והזמן שהשקיעו בקידום הפרויקט לטובת הכלל.

טיפים לבחירת נציגות דיירים מתאימה

כדי לבחור נציגות דיירים מתאימה שתוביל את הפרויקט בהצלחה, ועל מנת לנסות לצמצם כמה שיותר סיכונים של פינוי בינוי מסוגים שונים, חשוב להתחשב במספר גורמים:

• וודאו שהמועמדים בעלי זמינות ומחויבות לפרויקט, שיהיו מעורבים ופעילים לאורך כל שלביו.
• וודאו שהמועמדים אמינים ובעלי יושרה שפועלים למען האינטרס של הדיירים.
• העדיפו בעלי דירות אשר מתגוררים במתחם או בסמוך לו.
• העדיפו בעלי דירות בעלי כישורים רלוונטיים בתחום הפינוי ובינוי.
• העדיפו בעלי דירות שיש להם יכולות תקשורת ומשא ומתן, שיכולים לייצג את הדיירים בצורה הטובה ביותר מול הגורמים השונים.
• הקפידו על נציגות מגוונת שמייצגת את כלל האינטרסים והצרכים של בעלי הדירות בפרויקט.

שקלו בקפידה את הבחירה בנציגות הדיירים, הקדישו זמן להכיר את המועמדים, ובחרו את האנשים המתאימים ביותר שיקדמו את הפרויקט בצורה הטובה ביותר עבור כלל הדיירים.

אתגרים אפשריים והמלצות להתמודדות

בחירת נציגות דיירים ועבודה מולה במהלך פרויקט פינוי בינוי צפויה להיות מאתגרת לעיתים. אחד האתגרים הנפוצים הוא חוסר הסכמה בין הדיירים לגבי הרכב הנציגות או החלטותיה. כדי להתמודד עם אתגר זה, חשוב לקיים תהליך בחירה דמוקרטי ושקוף, המאפשר לכל הדיירים להביע את דעתם. הדבר המומלץ הוא לשלב את כולם.

בנוסף, על הנציגות הנבחרת להקפיד על תקשורת רציפה עם כלל הדיירים ולפעול בשקיפות מלאה. אתגר נפוץ נוסף הוא קושי בהשגת קוורום בפגישות או בהצבעות. לכן חשוב מאוד לוודא כי הנציגים הם מועמדים בעלי זמינות (בשלבים הראשוניים) לעיסוק התנדבותי כזה. מומלץ לקבוע מראש נהלים ברורים לגבי שטית ניהול פגישות וקבלת החלטות, ולהימנע (כלל הניתן) משימוש בכלים דיגיטליים לשיתוף מידע ואיסוף הצבעות הנחשבים לרוב ע”י בעלי הדירות כ”לא מספיק רציניים”- המשמרים את עיקרון ה”מענה האנושי” עבור בעלי הדירות שגם כך חוששים מההליך והאתגרים הגלומים בו.

בכל מקרה, חשוב שנציגות הדיירים והדיירים עצמם יפעלו בנחישות, בסבלנות ומתוך אחריות לטובת הפרויקט והקהילה.

לסיכום – חשיבות בחירת נציגות דיירים נכונה

לסיכום, נציגות דיירים נכונה וטובה היא צעד קריטי בהבטחת הצלחתו של פרויקט פינוי בינוי. נציגות מקצועית, אחראית ובעלת כישורי תקשורת טובים תוכל לייצג את הצרכים והאינטרסים של הדיירים, להוביל למשא ומתן מוצלח עם היזם ולהבטיח את איכות התוצאות והעמידה בלוחות הזמנים. על בעלי הדירות מוטלת האחריות לבחור נציגות שתפעל למענם בנאמנות ובשקיפות לאורך כל שלבי הפרויקט. השקעת מחשבה ומאמץ בבחירת הנציגים הנכונים תתרום רבות להצלחת פרויקט פינוי הבינוי ולשביעות רצון ושקט נפשי לבעלי הדירות בטווח הארוך.

אנחנו במשרד עו”ד פינוי בינוי ל. עמידור ושות’ מלווים בעלי דירות בפרויקטים לפינוי ובינוי התחדשות עירונית כבר שנים, אנחנו יכולים לסייע לכם בייעוץ וליווי תהליך בחירת נציגות דיירים. למידע נוסף צרו איתנו קשר כבר עכשיו >>