השפעת ערך הקרקע על ייתכנות פרויקט לפינוי ובינוי ובחירת החלופה להתחדשות עירונית

ככל ששווי הקרקע ליחידת דיור באזור מסוים גבוה יותר, כך תגדל הייתכנות למימוש פרויקט פינוי – בינוי באותו אזור, בהצלחה.

בנוסף, הסיכוי למימושו של פרויקט פינוי – בינוי גדלה במתחם בו בנויות פחות יחידות דיור ביחס למתחם שכן בעל מאפיינים זהים בו בנויות יחידות דיור רבות יותר.

רוב הפרויקטים לפינוי ובינוי שאושרו עד כה בין ע”י הוועדות המחוזיות ובין ע”י הותמ”ל, תוכננו במתחמים בהם נבנו שיכונים ציבוריים בני לא יותר משלוש קומות במחצית המאה ה- 20. ברוב האזורים המדוברים הצפיפות המקסימלית ערב אישור התכנית עמדה על כ-10 יחידות דיור לדונם. צפיפות גבוהה יותר, במצב הקיים עשויה להיות כלכלית רק באזורים בעלי שווי קרקע גבוה במיוחד, כמו לדוגמא בפרויקט “אונו ואלי” בקרית אונו, בו הדיירים יוצגו על ידי משרדנו.

בפני בעלי הדירות המעוניינים לקדם פרויקט להתחדשות עירונית עומדות שתי חלופות אפשריות :

1. מסלול התחדשות עירונית

במסלול ההתחדשות העירונית על בעלי הדירות המעוניינים לקדם פרויקט לפינוי ובינוי, לפנות לרשות המקומית, אשר לעיתים קרובות ממנה בעל תפקיד מיוחד שתפקידו לבחון ייתכנות קידום פרויקט זה והשלכותיו על הסביבה המיידית ועל המארג העירוני.

ככל והרשות המקומית תגיע לכלל מסקנה, לאחר בחינת הנתונים שמדובר בפרויקט נכון מבחינת השכונה והעיר יכולה היא לפנות לרשות להתחדשות עירונית בבקשה לממן את קידום תכנית בנין עיר חדשה למתחם שמטרתה הריסת הבניינים הנוכחיים והקמת בניינים חדשים ובהם די יחידות דיור שיאפשרו ליזם שיממש, לאחר התקשרות עם בעלי הדירות בהסכם לפינוי ובינוי, את זכויות הבניה, לבנות בעבור בעלי הדירות הנוכחיים דירות חדשות ולמכור את יתר הדירות לצדדים שלישיים ובכך לממן את הפרויקט ואף להרוויח.

ככל שבעלי הדירות המעוניינים בקידום הפרויקט יצליחו להציג הסכמה רחבה יותר בקרב בעלי הדירות במתחם יגדל הסיכוי לגייס למהלך זה את הרשות המקומית והרשות להתחדשות עירונית.

2. מסלול בתכנון היזם ובמימונו

במסלול זה פונים בעלי הדירות המעוניינים בקידום הפרויקט באמצעות הסקטור הפרטי ליזמים הפוטנציאליים ומזמינים אותם להציע הצעות לקידום תכנית בנין עיר חדשה להריסת הבניינים הנוכחיים ולבניית הבניינים החדשים תחתיו.

גם במקרה זה ראוי ונכון לייצר חזית רחבה ככל הניתן בקרב בעלי הדירות שכן היזם לא יתנדב להוציא מאות אלפי שקלים מכיסו לקידום תכנון מבלי שתהיה לו ודאות שעם אישור התכנית יוכל לממשה ועל כן ידרוש כתנאי למימון ולקידום התכנון לחתום עם בעלי הדירות על הסכם מפורט ומחייב.

הסכם מפורט יכלול לא רק את התנאים העסקיים אלא את הזכויות והחובות של הצדדים לו החל מחתימת ההסכם לפינוי ובינוי וכלה ברישום צו הבית המשותף החדש ורישום פרטני של זכויות כל אחד ואחד מבעלי הזכויות הנוכחיים בלשכת רישום מקרקעין (טאבו).

ככל והמתחם יהיה מאורגן יותר בינו לבינו בשלב המשא ומתן מול היזם כך הסיכוי לסיום משא ומתן בהצלחה מבחינת בעלי הדירות, גדל.

בעלי דירות במתחם בו ערכי הקרקע גבוהים ואו מספר יחידות הדיור מועט (באופן יחסי, כאמור) יעדיפו קידום תכנון ע”י היזם ובמימונו על מנת למקסם את התועלת הכלכלית מהמקרקעין ולשמור בידם את האפשרות להשפיע על תהליכי התכנון.

כחלק מתפיסת עולם שהתגבשה במשרדנו במהלך עשרים שנות עשייה בתחום ההתחדשות העירונית הגענו לתובנה כי פרויקט להתחדשות עירונית מכוח תמ”א 38/1 יש לקדם רק במקום בו לא ניתן לקדם פרויקט מכוח תמ”א 38/2 ואת האחרון יש לקדם רק במקום בו לא ניתן לקדם פרויקט לפינוי ובינוי שכונתי, המצריך בדר”כ תכנית בסמכות ועדה מחוזית .

פרויקט לפינוי ובינוי שכונתי , כלומר הריסת כמה בניינים גם יחד ובינוי של בניינים חדשים תחתם בין שהדבר נעשה בשלבים ( לדוג’ הפרויקט הראשון לפינוי  ובינוי שיצא לפועל בארץ ,”אונו הירוקה”) ובין שהדבר נעשה בתוך זמן קצר ( לדוג’ הפרויקט בו פונו בתוך שנה 216 יח”ד , ” אונו ואלי ” ) תורם ונתרם טוב יותר מפרויקטים להתחדשות עירונית מכח תמ”א 38/1 ו- תמ”א 38/2.

פרויקט לפינוי ובינוי שכונתי , להבדיל מהמתכונות האחרות להתחדשות עירונית, ממקסם את התועלת הכלכלית מהקרקע עבור בעליה, מסייע בהבאת אוכלוסייה בחתך סוציו אקונומי גבוה יותר מזה הקיים, דבר המשפיע על הסביבה לטווח הבינוני והארוך עם האיכלוס הן במישור החברתי והן במישור הכלכלי של שמירת ערך הנכס , לצד התחדשות של הסביבה המיידית מעבר לגבולות החלקה, פתרונות חנייה ותשלומי אגרות והיטלים לקופה העירונית בהיקפים משמעותיים שיש בהם על מנת לשפר באופן ניכר את המתקנים בהם ינתנו השירותים הציבוריים בעיר לצד פיתוח סביבתי איכותי .

להתייעצות עם עורך דין עמידור – חייגו 03-6912265