ערבות חוק מכר פינוי בינוי

תוכנית פינוי בינוי הינה תוכנית להתחדשות עירונית בישראל, במסגרתה מפונה בניין, נהרס ותחתיו נבנה בניין חדש. הדיירים בבניין המקורי יקבלו דירות חדשות בבניין, בזמן שהיזם יקבל את הקרקע בחינם לכאורה ויוכל למכור את הדירות החדשות בבניין, אלו שלא מיועדות לדיירים המקוריים. עסקת פינוי בינוי נחשבת לעסקת מכר, ולכן חלות עליה הוראות חוק המכר (דירות). בין היתר, החוק מחייב את היזם להמציא ערבויות מתאימות. להלן נעסוק בערבויות אלו.

עסקת פינוי בינוי

פינוי בינוי בישראל מבוצע במסגרת 2 תוכניות: פינוי בינוי למתחמי מגורים כחלק מהתחדשות עירונית, ופינוי בינוי במסגרת תמ”א 38/2. מרבית הפרויקטים המבוצעים כיום, מבוצעים במסגרת תמ”א 38/2. הבדל מהותי בין הפרויקטים הוא שפינוי בינוי למתחמים נעשה לקבוצת בניינים יחדיו, הוא כולל פיתוח עירוני בכל מתחם המגורים ונעשה פעמים רבות ביוזמת הרשויות, בעוד שתמ”א 38/2 נעשית לבניין אחד, ביוזמת דייריו וללא פיתוח עירוני מסביב לבניין.

הליכי פינוי בינוי מציעים ליזמים ולבעלי הדירות עסקה – בעלי הדירות יעניקו בחינם לכאורה את השטח ליזם, היזם יהרוס את הבניין, יבנה תחתיו בניין חדש גדול יותר, יספק דירות משודרגות לדיירים הנוכחיים וימכור את יתר הדירות לצדדים שלישיים. כך, הדיירים מרוויחים דירות חדשות והיזם מוכר דירות מבלי שנאלץ לרכוש את הקרקע.

ערבות לדירות בהליכי פינוי בינוי

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) מחייב יזמים וקבלנים להמציא בטוחות לרוכשי הדירות. זאת, כדי שלא יקרה מצב בו כל כספם יורד לטמיון מבלי שהם מקבלים דירה בנויה ומוגמרת. ללא המצאת בטוחות כנדרש, הקבלן לא יוכל לגבות מהרוכשים למעלה מ-7% ממחיר הדירה.

החוק מציע 4 חלופות לבטוחות עבור הרוכשים:

1. ערבות בנקאית
2. פוליסת ביטוח פרטית
3. הערת אזהרה לטובת הרוכשים
4. רישום הנכס על שמם

הבטוחה הנפוצה והכדאית ביותר היא המצאת ערבות בנקאית, לפיה במידה שלא תושלם הבנייה, הבנק יהיה ערב להשבת כספם של הרוכשים. אשר על כן, עיקר דיוננו יהיה בחלופה זו.

גם בעלי הדירות במתחמי פינוי בינוי זכאים לערבות בנקאית. קיים חשש כי היזם לא ישלים את עבודתו ובעלי הדירות יוותרו עם דירות לא מוכנות למגורים. בשל כך, הקבלן ימציא לבעלי הדירות ערבויות בנקאיות שיעניקו להם תמורה כספית במקרה בו הקבלן יפשוט רגל ולא ישלים את הבנייה. הערבות הבנקאית תהיה בהתאם לשווי הדירה אותה הם צפויים לקבל.

הצמדת הערבות הבנקאית למדד

חשוב לשים לב כי הערבות הבנקאית שלכם מוצמדת למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה הינו מדד אשר משקף תנודות במחירי חומרי הבניין וקבלנים מצמידים אחוזים נכבדים מאוד ממחיר הדירה למדד זה. כתוצאה מכך, נוצר פער לעיתים אף של מאות אלפי שקלים בין המחיר בו רכשו קונים דירה, לבין המחיר ששילמו בפועל.

בפרויקט פינוי בינוי, אתם כמובן לא משלמים לקבלן על הדירה החדשה שתקבלו אלא הוא חייב להעמיד לרשותכם דירה שכזו. במידה שהוא יפשוט את הרגל מספר שנים לאחר תחילת הבנייה אך הערבות הבנקאית נקבעה ביום תחילת העבודות, תמצאו את עצמכם במצב בו לא קיבלתם את כל הכספים המגיעים לכם, שכן ערכה של הדירה עלה ביחס לערך שלה ביום תחילת העבודות. בשל זאת, לא תוכלו לרכוש דירה חלופית במחיר דומה בהתבסס על כספי הערבות הבנקאית.

כדי להימנע ממצב שכזה, חשוב להקפיד על הצמדת הערבות הבנקאית למדד. הצמדת הערבות למדד תאפשר לכם לשמור על הערך של הערבות ולהתאים אותה לעלויות הבנייה בפועל. כך, אף אם היזם יפשוט חלילה רגל, אתם תקבלו את מלוא הכספים המגיעים לכם.

לסיכום

לסיכום, היזם מחויב להעמיד בטוחות לרוכשים בעסקאות פינוי בינוי. הבטוחה המשתלמת ביותר היא ערבות בנקאית. עם זאת, חשוב להצמיד את הערבות הבנקאית למדד תשומות הבנייה, כדי שערך הערבות לא יישחק ביחס למחיר הדירות.

לייעוץ עם עורך דין דיירים עמידור עורכי דין פינוי בינוי >>